Ипотечный рынок: будет ли обвал?

Тенденции последних недель, и без того пугавшие россиян стремительностью развития, событиями в «серый понедельник» 15 декабря и последовавший за ним «черный вторник» поразили даже видавших виды циников. Повышение ключевой ставки Центробанком на рекордные 6,5%, не принесшее никаких сиюминутных положительных результатов, заставило полстраны отложить насущные дела и крепко задуматься о том, каково им придется в условиях новой действительности.

Что повысил Центробанк?

Итак, «ключевая ставка» отныне равна семнадцати пунктам. Именно под такой процент Центробанк предоставляет недельные кредиты коммерческим банкам. Жизненно важный для всей финансовой жизни страны показатель вырос на шесть с половиной пунктов — рекордный скачок! В своем желании сократить приток «легких денег» в экономику (как будто они когда-нибудь были по-настоящему легкими!) и тем самым подрезать крылышки валютным спекулянтам ведомство Эльвиры Набиуллиной решилось на шаг, еще месяц назад казавшийся невероятным.

Затишье перед бурей

И действительно: 2014 год еще совсем недавно казался вполне удачным и спокойным для всего ипотечного рынка. Средняя ставка кредитов на приобретение жилья с января до начала ноября составляла 12,3%, то есть уменьшилась по сравнению с предыдущим годом почти на целый процент. Хотя внимательное изучение цифр говорит о том, что поводы для опасений все-таки были: в середине сентября переломился тренд на непрерывное снижение ставок, который всю весну и лето не подвергался влияниям экономических вихрей. За октябрь средняя ставка подпрыгнула на 0,4%, с запозданием отреагировав на плавное повышение ключевой ставки, предпринимаемое Центробанком — причем вовсе не для влияния на курс рубля, а для «приземления» инфляции, которая на фоне политических потрясений перестала подчиняться оптимистичным прогнозам: с задуманных четырех процентов она поднялась до семи.

Очевидно, повышать ставки по ипотечным кредитам банки не торопились, даже несмотря на изменение условий фондирования со стороны государства. Банкам было просто невыгодно «распугивать» клиентов.

В пожарном порядке

Все эксперты единодушны: в ночь на 16 декабря, когда до 17% была повышена ключевая ставка, рынок недвижимости получил мощнейший удар. Риэлторы, девелоперы, банкиры наполнили медиапространство мрачнейшими прогнозами. Правда, большинство из них было сделано по «горячим следам» катастрофического для российской валюты вторника, когда даже самые стойкие из оптимистов готовы были поддаться панике. За неделю, прошедшую с этого события, пожар на валютном рынке общими усилиями удалось сбить, и действующие лица начали подсчитывать потери и прикидывать возможные сценарии.

Нельзя сказать, что 16 декабря банковский сектор отработал решение ЦБ молниеносно. Работа по кредитным продуктам несколько дней была просто-напросто заблокирована: руководители отделов и подразделений зачастую не знали, что делать. Пресс-службы большинства крупных банков перешли в «бесшумный режим», выводя в прессу разве что самые общие и максимально неконкретные прогнозы.

На фоне молчания «гигантов» более мелкие коммерческие банки начали проводить видимую часть работы: ставки моментально начали расти. Коснулось это и даже тех клиентов, ипотечные кредитные линии которым были одобрены и ждали лишь финального оформления — кому-то из подобных клиентов была предложена ставка в 16, а кому-то — в 20 процентов.

Вслед за этим о повышении ставок объявил один из самых крупных игроков — ВТБ 24. Заморозивший всю работу по жилищным кредитам банк пообещал продолжить ее уже с 18 декабря, повысив ставку на 2 процента и пообещав, что постепенное повышение будет продолжаться.

Пресс-служба Сбербанка несколько дней успокаивала граждан, а в ближайший понедельник, 22 декабря, повысила ставки в среднем на 2%. По основным программам ставка стала равна 14,5-16%, а по кредитам для молодых семей — 14,5-15%.

Подсчитываем убытки

В силу инерционности рынка жилья катастрофический декабрь не так уж испортит результаты года. Все статистические показатели по-прежнему будут давать возможность бодро рапортовать о вполне приличном — на уровне 25-28% — годовом приросте рынка. Да и бонусы, выданные персоналу кредитных отделов отдельных банков за «крайне успешную» осень, возможно, сгладили панические настроения и помогли самым «везучим» из банковским работников не слишком испугаться печальных последствий ближайших дней.

А они, безусловно, будут. Каждый пятидесятый из взявших ипотеку и раньше испытывал сложности с выплатой взносов. По сравнению со рынком потребительского кредитования в стране ипотечный всегда был островком спокойствия — но все равно общая сумма «плохих» долгов успела дойти до 70 миллиардов рублей. Блестящим цифрам по количеству безупречных ипотечных заемщиков (по данным АИЖК, 95,3% взносов платятся точно в срок) мы обязаны лишь казавшемуся нескончаемым притоку новых заемщиков. Все-таки, как говорит статистика, проблемы с ежемесячными платежами сильнее всего начинают лихорадить граждан лишь на четвертом-пятом году.

Что делать?

Минстрой РФ уже заявил, что будет готовить предложения по поддержке ипотечного кредитования с опорой на механизмы АИЖК. В конце концов, государство тоже заинтересовано в том, чтобы не допустить резкого проседания спроса на жилье. Однако никакой конкретики в словах ведомства пока отследить не удается.

Судя по тому, что Сбербанк, как и многие другие, готов работать с ипотекой даже себе в убыток (во всяком случае, в краткосрочной перспективе), в будущем году, вероятно, все еще можно будет говорить о росте ипотечного рынка. Другое дело, что он, видимо, окончательно сконцентрируется вокруг банков с государственным участием, и та доля, которую разрабатывает сообща множество коммерческих банков (сейчас это почти 15% ипотечного рынка), уйдет на откуп «большой пятерке».

Вполне возможно, что вместо ставшей менее доступной ипотеки застройщики начнут разрабатывать линию рассрочки. Для банков этот механизм, конечно, значительно менее выгоден, но рынку в целом он может помочь пережить тяжелые времена — во всяком случае, в эконом-сегменте, которые от потери «дешевой» ипотеки пострадает больше всего.

Но в целом, даже несмотря на очевидные потери, никто из экспертов не прогнозирует в ближайшей перспективе катастрофического падения. Даже с учетом вынужденного падения темпов этой отрасли предстоит оставаться, судя по всему, в ряду самых быстрорастущих по стране: остальным будет еще хуже. 

Что это значит для Сочи?

Для города в целом наступают такие же трудные времена, как и для всей страны. Город-курорт не ждет появления ни новых крупных налогоплательщиков, ни инвесторов «на белом коне». Огромное количество проектов так и останутся либо неначатыми, либо незавершенными (объем «недостроя» в городе сейчас составляет 7,5 миллиардов рублей). Мало денег в ближайшие годы будет и на развитие курортной сферы, и на экологические программы. Не факт, что закрывший для большинства россиян пути к отдыху за рубежом кризис переориентирует их на отечественные курорты.

Однако — и это действительно важно — нет ни одной причины полагать, что сочинский рынок недвижимости «оторвется» от общероссийских тенденций. А это значит, что мы вполне еще можем дождаться от него по-настоящему хороших новостей.