Коттеджная недвижимость Краснодара: обзор рынка за 3-й квартал 2013 года

Попытка создания организованной малоэтажной недвижимости в Краснодаре была предпринята еще в 90-е годы. В компании Macon Realty Group изучили историю развития этого сегмента рынка за последнее десятилетие.

В середине 90-х, по данным аналитиков, начали формироваться ярко выраженные «пятна» современной индивидуальной застройки, выполненные вне единого архитектурного стиля и не обладающие обособленной инфраструктурой, характерной для многих организованных коттеджных поселков.  Однако до середины 2000-х гг. на рынок так и не вышло ни одного организованного проекта, что являлось следствием нескольких факторов.

Во-первых, это ориентация массового спроса в Краснодаре на недорогие  предложения, в то время как организованная коттеджная недвижимость традиционно рассчитана на более состоятельную аудиторию. Вторым, не менее важным фактором, является исторически сформировавшаяся застройка в городе. Частные домовладения занимают не менее половины жилищного фонда Краснодара. И если говорить о Центре, то его большая часть застроена именно частными домовладениями, которые для многих являются более привлекательным вариантом, чем коттедж за городом, пусть и в организованном поселке с инфраструктурой. Третьим фактором, сдерживающим развитие рынка коттеджных поселков в Краснодаре, являлось отсутствие подходящих свободных земель. Для коттеджных поселков привлекательным местоположением является Центр или живописные и экологические места, которых в окрестностях города практически нет.

Первый организованный коттеджный поселок в Краснодаре и его пригороде (на удалении менее 35 км от городской черты) начал строиться в конце 2004 г. Им стала «Екатериновка». В 2007 г. произошла закладка коттеджного поселка под названием «Немецкая Деревня Екатерина Великая». По итогам 2008 г. выбор в сегменте коттеджных поселков Краснодара расширился за счет еще одного проекта, «Эллады». В 2009 г. заложили первый камень в «Зеленом Береге» и в первой очереди «Европейской деревни». Таким образом, за пятилетний период развития рынка организованной малоэтажной недвижимости Краснодаре и его пригороде произошла закладка только пяти проектов, общее количество домовладений в рамках которых не превысило 500 единиц, что оценивается как невысокое значение.

Активная стадия развития рынка началась только в посткризисный период и продолжается по сегодняшний день. За последние 3,5 года объем предложения возрос практически в 5,5 раз. С 2010 г. стал также активно развиваться сегмент микрокоттеджных поселков, количество объектов в рамках которых не превышает 20-25 единиц. В качестве примера подобных проектов можно привести комплексы таунхаусов «Надежда-1,2,3» и «Александрия-1,2». В августе 2013 г. Началось строительство еще одного небольшого комплекса таунхаусов на 12 квартир под названием «Заречье». Микропоселки в настоящее время возводит также и компания «КСК» (комплекс дуплексов в пос. Знаменский), и «Дублесс» (коттеджный комплекс в пгт Яблоновский, р. Адыгея), и  многие другие компании.

В посткризисный период, наряду с появлением многочисленных небольших коттеджных поселков, на рынке организованной малоэтажной недвижимости Краснодара стала прослеживаться еще одна тенденция: появление коттеджных поселков без обязательного подряда. В таких проектах предлагаются «голые» земельные участки, причем покупатели не ограничены в сроках начала и длительности строительства, и могут выбирать архитектурные решения по своему усмотрению.

Основной зоной концентрации организованных малоэтажных проектов Краснодара и его пригорода является Прикубанский округ, в котором располагается 16 проектов. На Карасунский округ приходится шесть коттеджных поселков, на Центральный — всего один («Зеленый остров»). Остальные  предложения сконцентрированы в Динском районе и на территории р. Адыгея (в п. Новая Адыгея и около п. Яблоновский).

Ценовая ситуация

Бюджеты продажи домовладений — коттеджей, дуплексов или таунхаусов — в рамах коттеджных поселков Краснодара, как правило, включают стоимость как земли, так и самого домовладения, расположенного на ней. На сегодняшний день минимальный бюджет составляет 3,3 млн руб. За эти деньги можно приобрести домовладение площадью около 100 кв. м на 3 сотках земли в поселке «Славный». Самые дорогие варианты расположены в проектах «Эллада» и «Немецкая Деревня «Екатерина Великая», в которых минимальные бюджеты покупки коттеджей составляют 14 млн руб. (за домовладение площадью 515 кв. м на 10 сот.) и 10 млн руб. (138 кв. м на 10 сот.).

Девелопер поселка «Славный» предлагает также самый бюджетный на рынке вариант дуплексов: бюджет покупки начинается от 2,7 млн руб. за 100 кв. м на 2 сот. В поселках «Эллада» и «Немецкая Деревня «Екатерина Великая» дуплексы реализуются по цене от 8 млн руб.

В сегменте таунхаусов традиционно бюджеты покупки минимальны. В настоящее время самое бюджетное предложение расположено в рамках 2 очереди «Европейской Деревни» - 1,785 млн руб. за таунхаус площадью 85 кв. м. Максимальный бюджет покупки таунхаусов зафиксирован в «Троицкой Усадьбе» (4,9 млн руб. за 183 кв. м).

Анализ спроса

Ежегодно в Краснодаре и пригороде приобретается около 500-750 домовладений в коттеджных поселках. На сегодняшний день максимальный темп продаж зафиксирован в проектах без подряда. В некоторых поселках ежемесячно продается до 10-15 земельных участков. Высокая скорость реализации земли связана с небольшим бюджетом продажи участков. Этот тип предложения представляет интерес и для инвесторов. Что касается домовладений, то они в инвестиционных целях не приобретаются. 

Достаточно высокий спрос на землю, наряду с минимальными по сравнению с коттеджными проектами с подрядом затратами девелоперов, стали основными факторами, повлиявшими на активный рост количества поселков без обязательного подряда в последние годы. Ряд девелоперов, который ранее не предполагал в своих проектах продажу земли, пришел к данной практике на временной/постоянной основе. Например, компания «Европа-Инвест» рядом с поселком «Немецкая Деревня «Екатерина Великая» (обязательный подряд или приобретение  готовых домовладений реализует проекты без подряда «Тихая Поляна» и «Зеленая Долина».

Если говорить о домовладениях, то в них самый высокий темп продаж наблюдается в сегменте таунхаусов. Их стоимость приближена к цене многокомнатных квартир, и для многих покупателей таунхаус является отличной альтернативой жилью в многоквартирных домах.

Тенденции и перспективы

В среднесрочной перспективе рынок коттеджных поселков продолжит свое активное развитие. В ближайшие годы высока вероятность выхода ряда проектов без обязательного подряда. В сегменте коттеджных поселков с подрядом также будет иметь место наращивание предложения. В перспективе появление новых проектов будет происходить не только в городской черте, но и за ее пределами.

Предложение продолжит возрастать  и в сегменте микрокоттеджных поселков, в первую очередь, за счет «частных застройщиков». Общеизвестно, что в последние годы со стороны администрации усилился контроль за их деятельностью. Некоторые из многоквартирных объектов от «частников» даже подлежали сносу. Поэтому в ближайшей перспективе «частные застройщики» будут вынуждены или уйти с рынка, или остаться в сегменте многоквартирного жилья, но узаконив свою деятельность, или переориентироваться на сегмент индивидуального жилья (на сегмент микрокоттеджных поселков).

Что каcается спроса, то ощутимого прироста сделок в сегменте коттеджных поселков в Краснодаре в перспективе ожидать не стоит. На фоне увеличения предложения это станет ужесточать конкуренцию между проектами. Девелоперы будут вынуждены более детально подходить к разработке концепций своих коттеджных поселков (в первую очередь, в отношении площадей домовладений) и удерживать конкурентоспособные цены.