Квартиры в «олимпийских» объектах Сочи продадут к 2024-му году

Внушительный объем качественного и дорогого жилья выйдет на рынок первичной недвижимости Сочи после завершения Олимпийских игр. По данным аналитиков компании MACON Realty Group, объекты, построенные инвесторами в рамках выполнения государственной программы подготовки к Олимпиаде, будут полностью распроданы не раньше, чем в 2024-м году, то есть спустя десятилетие после окончания Игр.

Учитывая, что инвесторам «олимпийских» проектов пришлось существенно потратиться в процессе их реализации, в ближайшие годы им предстоит подсчитывать убытки. В первом полугодии 2014 года на сочинском рынке апартаментной недвижимости будет сосредоточено 14 567 квартир в объектах бизнес- и элитного класса. При этом более 70% – это апартаментные и гостиничные комплексы, возводимые в рамках подготовки к Олимпиаде. Продажи в них откроются только после окончания Игр. Это значит, что в 2014 году на рынок недвижимости Сочи практически единовременно выйдет огромный объем жилья в высококлассных и соответственно наиболее дорогих сегментах – 10 513 квартир. К таким олимпийским объектам относятся: «Сочное» (2 965 апартаментов), «Малый Ахун» (1 093 апартаментов), «Park Inn Имеретинская» (2 255), а также комплекс для размещения представителей СМИ на период проведения Игр (4 200).

В соответствии с подготовленным консультантами MACON Realty Group исследованием «Прогноз развития рынка жилой недвижимости в постолимпийский период», последние квартиры в олимпийских объектах недвижимости будут проданы к 2024-2026 гг. При этом максимальный объем спроса придется на 2015-2016 гг., когда количество сделок будет достигать 1 500 единиц ежегодно. Пик спроса в эти годы будет связан с ускоренной реализацией наиболее ликвидных квартир, бюджет покупки которых составит от 6 до 15 млн. руб., а цена за 1 кв. м не более 130-140 тыс. руб. По расчетам консультантов, число таких квартир может составить 3 200 единиц, или около 30% «олимпийских» апартаментов. Именно данная сумма наиболее полно отвечает потребительским предпочтениям покупателей курортной недвижимости в Сочи. Продажа квартир с более высокими бюджетом и ценой квадратного метра будет происходить замедленными темпами и растянется еще на 10 лет.  

На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в объектах бизнес- и элитного классов Сочи составляет 134 100 руб.; согласно прогнозу, по итогам 2014 года, после выхода на рынок «олимпийских» квартир, она достигнет значения в 161 900 руб. При этом 20% прирост будет обусловлен скорее не рыночными причинами, а в большей степени высоким удельным весом в общем объеме предложения «олимпийских» объектов, средняя стартовая цена в которых составит около 170 тыс. руб. за 1 кв. м. Такое значение связано с более высокой себестоимостью строительства, наличием отделки и меблировки, длительными сроками реализации и желанием девелоперов обеспечить приемлемый уровень экономической эффективности. Даже значительное снижение цен на апартаменты (до 30%) уже не вызовет существенного прироста спроса, поскольку потенциал сделок в данном сегменте будет полностью реализован. Более серьезное снижение цен (свыше, чем на 30%), способное расширить число потенциальных клиентов, невозможно, как уже отмечалось, из-за высоких затрат (по расчетам консультантов, полная себестоимость составляет не менее 100-120 тыс. рублей за 1 кв. м).

Определенным упущением является отсутствие продаж апартаментов до начала Игр. Опыт олимпийских столиц прошлых лет показал, что наибольший рост цен и спроса наблюдался именно в подготовительный период. Цены на недвижимость после окончания Игр практически не повышались, а в некоторых городах даже снижались (Барселона, Сидней). Сочи ожидает схожая ситуация. В последующие годы значительному росту цен на жилую и апартаментную недвижимость в бизнес- и элитном классах будет препятствовать высокая конкуренция между проектами, обладающими сходными качественными характеристиками.