Апартаменты: что дают и чем грозят?

Появившись в качестве меры по обходу жестких ограничений и оптимизации непомерно выросших расходов на строительство, апартаменты постепенно стали отдельным развитым «жанром» в арсенале застройщиков и продавцов недвижимости. Для многих такое «недожилье» стало (или может стать) вполне разумным компромиссом — но не ждут ли их сложности в будущем?

Само понятие «апартаментов», пришедшее к нам из зарубежной практики, изначально относилось к дорогой недвижимости для временного (в том числе сезонного) пребывания состоятельных граждан. Сейчас в Европе апартаменты отличаются от квартиры наличием привязанной к зданию сервисной службы. Однако в России смысл этого слова принципиально иной. Апартаментами здесь стали называть помещения, формально не оформленные в качестве жилой площади, но фактически используемые для проживания.

Для конечного российского потребителя отличия апартаментов от квартир также лежат в юридической плоскости. Основное из них — владелец или жилец апартаментов не может рассчитывать на постоянную регистрацию. Из этого следуют и другие ограничения — невозможность получения страхового полиса по месту жительства, получения ИНН, а также — хотя об этом редко вспоминают  — участия в госпрограммах улучшения жилищных условий. Там, где существуют очереди в школу и детский сад (то есть почти во всех новых районах Сочи), устроить в них ребенка можно будет только в порядке «второй очереди», то есть уже после того, как будут приняты дети с местной постоянной пропиской.

С точки зрения застройщика возведение апартаментов на первый взгляд несет однозначную выгоду. На него не ложится обязанность обеспечения такого жилья социальной инфраструктурой, он может с легкостью обходить многие строительные нормы, касающиеся плотности застройки, уровня инсоляции, тепло-, звукоизоляции и даже количества парковочных мест. Есть и еще один подарок от законодателей: апартаменты не подпадают под действие федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве» — стало быть, в случае возникновения проблем дольщики если и могут быть признаны пострадавшими, то исключительно в судебном порядке.

Все это застройщик компенсирует более низкой ценой: как правило, дисконт колеблется в районе 20-25%, хотя иногда можно найти и более внушительные цифры. Упрощение ввода в эксплуатацию с лихвой покрывает застройщику эту скидку. В крупных городах многие жилищные проекты вообще не могли бы быть реализованы, если бы не «палочка-выручалочка» в виде апартаментов — тут играют роль и искусственно созданный дефицит земель под жилую застройку, и существенно меньшая стоимость участков под коммерческую недвижимость. Впрочем, надо отметить, что подобная практика не прошла незамеченной со стороны властей. Чиновники и депутаты многих городов стали задумываться о том, как предотвратить дефицит социальных объектов. Соответствующие поправки в градостроительное законодательство пока увязли в бюрократических проволочках, но даже без них получить разрешение на строительство комплекса, состоящего только (или преимущественно) из апартаментов в последние два-три года стало существенно сложней, а кое-где (например, в отдельных районах Москвы) — и вовсе практически невозможно.

К каким же огорчениям надо готовиться приобретателю апартаментов, помимо уже упомянутых препон? Прежде всего, это более высокая ставка коммунальных платежей. Теоретически тарифы должны отличаться от квартирных на величину ставки НДС, но на практике разброс может быть куда выше: скажем, электроэнергия для нежилых помещений становится дороже на 27-30%. Другое дело, что полторы-две тысячи разницы чисто психологически представляются ничтожно мизерными по сравнению с суммой, сэкономленной при покупке.

Обращает на себя внимание и ставка налога на имущество (которая вскоре будет составлять полпроцента от кадастровой стоимости вместо 0,1% на квартиры). Однако поскольку расчетная база налогообложения на апартаменты существенно (в среднем — на 1,44%) ниже, чем для жилых помещений, с учетом разницы в цене сумма налога для апартаментов практически никогда не превысит аналогичную для квартиры.

Для банков апартаменты, как правило, приравниваются к коммерческим помещениям, хотя формально таковыми не являются. Это означает не только повышенную на 1-2% ставку ипотечного процента, но и уменьшение максимального срока действия контракта (в некоторых банках — до 7 лет).

Зато приобретатель апартаментов может порадоваться упрощенному порядку перепланировки. Нормы Градостроительного кодекса, действующие для нежилых помещений, не устанавливают никаких препятствий для переноса кухонь и санузлов — требуется лишь, чтобы изменения «не затрагивали конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности». На доход от сдачи в аренду более низкая стоимость апартаментов не влияет — арендные ставки тут точно такие же, как и для квартир. Это важно для тех, кто приобретает апартаменты в инвестиционных целях. Несомненным плюсом для них является и то, что апартаменты в новостройке можно перепродать, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию.

Несмотря на то, что более низкая цена при четко очерченных ограничениях соответствует требованиям рынка, а динамика роста спроса на апартаменты в последние годы уверенно опережала таковую для квартир, будущее апартаментов не выглядит безоблачным. Ожидаемое ужесточение законодательства, возможно, в ближайшие годы приведет к уменьшению доли апартаментов в возводимом жилье. Однако даже если эти трудности и лягут на плечи застройщиков, на рынок они влиять начнут нескоро. Для покупателей же апартаменты были и будут — чем дальше, тем больше — оставаться разумным вариантом, а зачастую и единственным возможным решением жилищных проблем. А это значит, что хотя для государства дорога на снижение расходов, связанных с жилищным строительством, стоит в стороне от «генеральной линии», в обозримом будущем устойчивому спросу на апартаменты не угрожает ровным счетом ничего.