Что такое «самострой» и как с этим бороться

Если бы строить дома можно было везде, где хочется, жизнь превратилась бы в хаос. Посудите сами: при первой же возможности были бы застроены жилыми кварталами прибрежные и парковые зоны, в короткие сроки заняли бы под возведение новостроек пока еще относительно свободные пригородные районы… Количество детских садов и поликлиник никак не соответствовало бы запросам – ведь строить их не так выгодно, как возводить жилые квадратные метры. Словом, порядка и комфорта в жизни такой подход никому бы не прибавил. Именно поэтому жилищное строительство в России регламентируется рядом законодательных норм, нарушение которых может привести к печальным последствиям. Здание, построенное вопреки этим нормам, подпадает под определение «самострой».

Иван Гриценко, партнер группы по недвижимости «CMS, Россия», цитирует Гражданский Кодекс: «Согласно статье 222 Гражданского Кодекса РФ, самострой, или самовольная постройка, – это объект недвижимого имущества (жилой дом, коммерческое здание, инженерное сооружение), созданный на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законодательством, или без получения разрешения на строительство, или с существенным нарушением строительных норм и правил». Иными словами, самострой – это объект, построенный без соответствующих разрешений, построенный с нарушениями строительных правил либо возведенный там, где строить в принципе запрещено.

В России с самовольным строительством издавна «боролись» испытанным методом: сначала строили, а потом платили штраф, чтобы узаконить постройку. Но такую схему действий легко представить себе в случае, если речь идет, допустим, о расширенном балконе на первом этаже или незаконно поставленном гараже. Когда же в разряд самостроев попадают жилые высотки, все становится намного серьезнее. Потому что деньги за квартиры в этих новостройках, как правило, потенциальными покупателями уже уплачены (и нередко – в полном объеме). А стать собственниками квадратных метров в незаконно возведенном доме они не смогут.

Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») рассказывает: «Незаконные постройки являются уже достаточно злободневной темой. Одним из первых прогремевших дел о сносе самостроя в Москве был демонтаж более десяти «лишних» этажей уже построенного небоскреба. Не так давно снесли незаконно возведенный дом в Подмосковных Вешках, оставив 49 семей без крыши над головой. Немногим ранее в Краснодаре снесли 3-х этажный 6-ти подъездный дом по ул. Величковской, 31».

Именно Краснодарский край с весны 2012-го превратился в настоящий плацдарм по борьбе с незаконным строительством. Впервые на проблему самостроев обратили внимание, когда оказалось, что на землях, предназначенных для строительства объектов транспортной и спортивной инфраструктуры, находятся десятки незаконных строений. Причина банальна: в преддверии Олимпиады возведение новых объектов, в том числе жилых, приняло характер «строительной лихорадки». Сочи, столица будущей Олимпиады, стал походить на стройплощадку, работы на которой не прекращаются ни днем, ни ночью. Стоит ли говорить, что проверки выявили огромное количество незаконно возведенных объектов, в том числе жилых новостроек.

По словам Ивана Гриценко, появление самостроев обусловлено двумя причинами. «Первая причина – это желание застройщика построить коммерчески выгодный объект недвижимости на участке, который для этого не предназначен. Классический пример – строительство коттеджного посёлка на земельном участке, который находится  в рекреационной зоне». Эксперт пояснил, что рекреационные зоны предназначены для отдыха и туризма, и строительство жилых объектов здесь запрещено.

Застройщик же получает разрешение на строительство турбазы, а фактически возводит дома для постоянного проживания. «Вторая причина – это необходимость застройщика уложиться в сроки, согласованные с генеральным подрядчиком. Генеральный подрядчик очень часто не готов брать на себя риск задержки выдачи разрешения на строительство и включает в договор подряда штрафные санкции за задержку начала работ. Если строительство осуществляется за счет заёмных средств, то застройщик находится также под давлением, ведь он должен выплачивать кредит в согласованные с банком сроки. Именно в результате этих обстоятельств на практике промежуток времени между выдачей разрешения на строительство и получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию составляет всего несколько месяцев». То есть практически на протяжении всего времени строительства дома это самое строительство зачастую оказывается незаконным.

В Сочи ситуация с самостроями была взята под личный контроль мэра Анатолия Пахомова. По его распоряжению создали межведомственную комиссию, в состав которой вошли судебные приставы, сотрудники администрации, представители правоохранительных органов, работники прокуратуры, миграционной службы, водоканала, электросетей.

Поводом для создания комиссии стал очередной прецедент: за незаконное строительство законодательством был предусмотрен административный штраф, что вовсе не препятствовало застройщику продолжать возведение здания. Олег Сухов комментирует ситуацию: «Надо отметить, что власть начинает борьбу с самостроями не заблаговременно, а уже «по факту». Из применяемых мер можно отметить штрафы, сносы незаконно возведенных строений или все же регистрацию домов с более или менее явными признаками нарушений закона и СНИПов».

Узаконенный же механизм финансирования сноса строений отсутствовал. Но с момента принятия властями Краснодарского края закона о применении мер уголовной и экономической ответственности за самовольное строительство с учетом специфики южного региона ситуация в корне изменилась. Было решено сносить незаконные строения, причем осуществлять демонтаж за счет компаний, которые строили объекты. Олег Пинигин, директор ООО «СМУ-3», рассказал: «Снос объекта, как правило, производится за счет застройщика.

Например, в Сочи 5 июня 2012 года судебный пристав сочинского межрайонного отдела судебных приставов по Краснодарскому краю Василий Сухоревский постановил снести незаконные строения за счет фирм, которые возводили объект. Но в каждом регионе власти реагируют на ситуацию по-разному, иногда средства выделяются из резервного фонда». На реализацию программы по сносу незаконных строений в Сочи выделили 15 млн. руб. из городского бюджета. К сносу самовольно возведенных многоэтажек власти приступили уже в мае.

К началу лета новостные ленты сочинских интернет-порталов напоминали сводки с линии фронта: ни один день не обходился без сообщений об обнаруженных мобильными группами незаконных объектах. По каждому незаконно построенному объекту администрация направляет иск в суд о запрете ввода дома в эксплуатацию. Поэтому даже если решение о сносе откладывается на неопределенное время, радости от этого покупателям квартир немного. Такие новостройки не подключают к инженерным коммуникациям, а покупатели не могут оформить правоустанавливающие документы на квартиры.

Что же касается новостроек, которые решено сносить, то в отношении компенсаций для покупателей квартир в таких новостройках мнения экспертов разделились. По словам Ивана Гриценко, покупатель квартиры в доме, признанном самовольной постройкой, может требовать от застройщика возврата цены покупки и проценты, если он приобрёл квартиру на основании договора об участии в долевом строительстве или договора купли-продажи.

«При определённых обстоятельствах покупатель может требовать также возмещения убытков. Однако экономическая ценность этого права требования зависит от платёжеспособности продавца». Олег Сухов же говорит: «К сожалению, в рассматриваемых отношениях компенсации не предусмотрены. Все проблемы, возникающие со строительством или покупкой незаконных строений, целиком ложатся на плечи собственников такого жилья».

Есть мнение, что число самостроев существенно увеличивается в периоды кризисов и в моменты восстановления рынка. «Строительство недвижимости – это такая же часть рынка, состояние которого влияет на все его составные элементы. Если рынок «заболевает» и возникает кризис, то и в отдельных направлениях, в том числе жилищных и строительных, появляются проблемы», – говорит Олег Сухов.

Что касается ситуации в Сочи, то все чаще звучит мнение о грядущем повышении цен на новостройки эконом-класса минимум на 5%, и вызвано это будет именно борьбой с самовольным строительством.