Игорь Быченок: Ситуация на рынке элитных новостроек Сочи от сезонности не зависит

Руководитель службы продаж жилой недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игорь Быченок##

С началом курортного сезона число сделок по продаже недвижимости, как правило, снижается. Рынок переживает спад активности: продавцы и покупатели откладывают решение жилищных вопросов до окончания периода отпусков. О том, как продаются квартиры в апартаментных комплексах Сочи в летние месяцы, и кто покупает недвижимость в олимпийской столице, Novostroy-Sochi рассказал руководитель службы продаж жилой недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игорь Быченок.

Как отражается «сезонность» на продажах жилья в Краснодарском крае и Сочи, с учетом специфики рынка курортного региона?

Основываясь на нашем опыте, могу сказать, что продажи элитных новостроек в Сочи мало подвержены сезонности. В первом полугодии 2013 года на рынке элитной недвижимости в целом и на сочинском рынке в частности наблюдался заметный рост спроса со стороны покупателей. Так, текущей весной мы продали больше апартаментов в курортном комплексе «Камелия», чем за весь 2012 год. Кроме того, не стоит забывать, что мораторий на новое строительство ограничит количество введенных в эксплуатацию объектов к 2014 году. То есть в следующем году, после проведения Олимпийских Игр в Сочи, только начнется реализация новых проектов, а на рынок они выйдут не раньше 2017 года. В итоге ограниченность предложения стимулирует повышенный спрос со стороны покупателей.

Много ли в Сочи проектов, в которых представлены к продаже апартаменты? Насколько востребован на курорте этот формат? Каких новостроек с апартаментами больше: готовых или строящихся?

На сегодняшний день в Сочи апартаменты представлены даже в комплексах эконом-класса, что лишний раз подчеркивает их популярность. Однако наибольшим спросом пользуются проекты элитного и бизнес-класса, поскольку для покупателей недвижимости сегмента «эконом» определяющим фактором при покупке жилплощади является возможность прописки. А для будущих собственников элитных апартаментов их особенный юридический статус (невозможность в них прописаться) не играет решающей роли, потому что, как правило, это не первое их жилье.

Летом завершился второй этап строительства курортного комплекса «Камелия». Окончены работы по устройству фасадов и кровли, выполнена прокладка внутренних и внешних инженерных коммуникаций. Полным ходом идут работы по воссозданию облика бывшего санатория «Наука». После окончания реставрационных работ историческое здание будет выглядеть практически так же, как оно выглядело еще в довоенные годы. Помимо этого, ведется устройство фасадов апартаментов, выполняются работы по их утеплению и возведению конструкции под облицовку фасада натуральным камнем. В рамках третьего этапа мы проведем работы по благоустройству территории, особое внимание будет уделяться реликтовому дендропарку площадью 6,5 Га. 

В целом в Сочи сейчас строящихся апарт-комплексов гораздо больше, чем уже готовых. Но через два года, когда все проекты будут введены в эксплуатацию, ситуация в корне изменится. Нераспроданные квартиры станут дефицитным продуктом. И в результате готовое жилье существенно вырастет в цене.

Популярны ли в Сочи проекты с апартаментами под управлением международных гостиничных операторов?

Об этом формате жилья хотелось бы рассказать отдельно. На западе он существует уже давно, в то время как в нашей стране только начинают «созревать» первые подобные проекты. Например, апартаментами в курортном комплексе «Камелия» будет управлять пятизвездочная сеть Swissotel Hotels & Resorts, которая также возьмет на себя управление отелем на 200 номеров, входящим в состав комплекса. Владельцы таких апартаментов смогут пользоваться всей инфраструктурой гостиницы: спортивными и деловыми центрами, зоной SPA, ресторанами, переговорными и так далее. И на этом фоне апартаменты под управлением гостиничной сети выгодно отличаются. Сервис выходит на кардинально другой уровень. И сдавать такие «квадратные метры» в аренду гораздо проще и выгоднее.

Почему курортные апартаменты привлекают покупателей? В чем плюсы этой недвижимости?

Элитные апартаменты, расположенные на берегу Черного моря, пользуются особой популярностью, так как Сочи – на данный момент самый активно развивающийся город-курорт России. Здесь появляются международные гостиницы и развлекательная инфраструктура высокого уровня, набирает обороты новый современный горнолыжный комплекс «Роза Хутор», совершенствуется транспортная система. И сейчас нет в России другой курортной зоны, которая могла бы сравниться по своему качеству и масштабу с Сочи. А жилье здесь всегда было востребовано. Так исторически сложилось.

Апартаменты Краснодарского края дороже или дешевле московских?

Нельзя сказать, что все апартаменты в Сочи дешевле московских, но в целом по рынку, безусловно. Средние цены на апартаменты бизнес-класса варьируются от 60 до 130 тыс. рублей за кв. м. Элитные апартаменты стоят 180-290 тыс. руб. за кв. м. На более ранних этапах реализации проекта «метры» стоят дешевле, чем после завершения строительства объекта, когда стоимость «квадратов» увеличивается в среднем в полтора-два раза. Проще говоря, за время строительных работ жилье дорожает на 30-50%. Это без учета инфляции.

Но отличительная особенность Сочи заключается в том, что формирование цен во многом зависит от удаленности от моря и наличия инфраструктуры. И если девелопер строит элитный проект вдали от берега, цены в нем будут значительно ниже. В Москве же на первом месте находится локация и транспортная доступность.

Строят ли в Краснодарском крае многофункциональные комплексы – чтобы рядом были и квартиры, и торговые галереи, и офисные помещения?

Да, конечно. Многофункциональные комплексы – это особенный формат, в котором нередко присутствуют и апартаменты. Но такой тип недвижимости, в котором сочетаются сразу несколько функций, больше характерен для Москвы и других крупных мегаполисов, нежели для летней столицы России. Хотя и здесь подобные mix-use объекты встречаются.

«Целевая аудитория» апартаментных комплексов – кто их покупает?

Обычно покупатели апартаментов уже имеют в собственности одну и более квартир. Это люди с высоким уровнем дохода, владельцы среднего и крупного бизнеса, топ-менеджеры банковских и финансовых структур, спортсмены. Среди покупателей жилья в Сочи значительную долю составляют жители северных городов, работающие в ТЭК.

Каковы перспективы рынка новостроек Краснодарского края, учитывая мораторий на строительство и грядущую Олимпиаду?

Сейчас сложно спрогнозировать, что будет с рынком недвижимости Сочи после 2014 года, так как вступил в силу мораторий на новое строительство. Сделано это для того, чтобы стройки не портили вид олимпийской столицы. И завершиться они должны осенью этого года. А новые проекты начнут строить не раньше лета 2014 года. Таким образом, количество новостроек резко сократится, а построенное жилье подорожает. Но вместе с тем администрация Сочи планирует запретить возведение коммерческого жилья и не выдавать разрешений на строительство тем девелоперам, которые не будут «разбавлять» жилые комплексы социальной инфраструктурой. Такой шаг, конечно, будет споспособствовать развитию Сочи в целом, но в то же время общий объем строящегося жилья сократится. То есть спрос продолжит расти, а объем рынка будет прежним.