Ипотека в валюте: паниковать или нет?

Валютные кредиты занимают в портфелях большинства российских банков совсем небольшое место: по данным ЦБ, по итогам первых месяцев нынешнего года их доля не превысила полутора процентов. Однако беспокойство тех, кто все-таки выбрал ипотеку в долларах или евро, совершенно понятно: рублевый эквивалент ежемесячных платежей непрерывно растет с середины июля. Можно ли было предсказать это заранее? И, самое главное, как теперь поступать?

А был ли смысл?

Процентная ставка по долларовым займам даже в самых консервативных из отечественных банков — включая Сбербанк — все последние годы была меньше рублевой. На практике разница доходила до шести процентов, хотя обычно ограничивалась двумя-тремя. Нельзя сказать, что банки активно подталкивали заемщиков к заключению сделок именно в валюте, да и память 2008 года, когда многие долларовые должники на несколько лет потеряли покой, еще слишком сильна. С другой стороны, именно на маловероятность повторения сценария 2008 года (в чем так еще недавно нас убеждали представители государственных органов) и уповали многие из заемщиков.

Сопоставление статистических данных говорит о том, что наследие кризиса пяти-шестилетней давности так и не было изжито. Просроченная задолженность по валютным займам, подскочившая в те годы, так и не вернулась на место и опережает аналогичную по рублевым кредитам минимум на полтора-два процента. А сейчас, когда тенденция к девальвации рубля овладела рынком полностью, она начала и вовсе приобретать пугающие темпы роста.

Что теперь делать?

Разумеется, можно попытаться действовать по «консервативному варианту» — ждать того, что рубль вернется на прежние позиции, а ежемесячные платежи придут в привычную норму вместе с общим размером долга. Но оптимизм в отношении перспектив отечественной монетарной системы должен подпитываться еще и житейским «запасом прочности». Для большинства же россиян с долларовыми займами речь идет о том, чтобы за весьма небольшой срок потратить с таким трудом сделанные накопления на выплату части процентов и надеяться, что к моменту исчерпания финансовых запасов ситуация каким-либо образом улучшится.

Более реалистичными представляются варианты, которые подразумевают активность со стороны заемщика. Банки обычно сами идут клиенту навстречу, но лишь в виде предложения пересмотреть срок кредитования — процент по кредиту в этом случае не изменяется, а размер ежемесячного платежа удается уменьшить. Естественно, переплата в этом случае значительно вырастает, особенно если до окончания выплат осталось более половины срока (выгода банка в этом случае очевидна).

Для того, чтобы «перевести» валютный ипотечный займ в национальную валюту по текущему курсе, обычно приходится пройти более трудный путь, и он также практически всегда связан с финансовыми потерями — впрочем, в условиях, когда это, вероятно, поможет спасти от более серьезных потерь в будущем, данный способ может стать оптимальным. В целом, рефинансирование валютного кредита в рублях по трудоемкости можно сравнить с получением нового кредита, причем — неизбежно — на ухудшенных условиях.

Без сложностей не обойтись

Не всякий ипотечный кредит банки в принципе могут рефинансировать. Скажем, ипотечный займ, обеспеченный квартирой в еще не достроенном доме — сплошная головная боль и для заемщика, и для банка: формально, предмет залога в этом случае вообще отсутствует, поскольку отсутствует объект регистрации прав собственности. И даже если клиент хочет перекредитоваться, не покидая «свой» банк, имеет смысл дождаться, когда квартира будет сдана и из виртуального имущества превратится в реальное.

Тем не менее, практика знает случаи, когда удается взять деньги под залог иного имущества (или вообще без залога, хотя это, разумеется, обычно менее выгодно) и погасить ипотечный кредит за счет нового кредита. Для этого не всегда приходится прибегать к услугам другого банка. Но нужно быть готовым к тому, что даже «свой» банк не упустит шанса еще раз взыскать полный набор комиссий и взносов.

В целом же процедура рефинансирования валютного кредита выглядит обычно так.

1. Проверка заемщика. Как правило, банки настаивают на проведении новой оценки платежеспособности клиента. Надо учитывать, что максимальная сумма кредита окажется, как правило, меньше прежней — с точки зрения скоринга банка у вас, скорее всего, стало больше «минусов», чем раньше.

2. Заключается новый договор страхования жизни.

3. Заново проводится оценка стоимости квартиры. Как правило, на оказывается выше выполненной ранее.

4. Заемщик заново оплачивает комиссию за выдачу кредита и прочие расходы по его оформлению.

Отдельно стоит рассмотреть случай, когда договор с банком запрещает клиенту перекредитовываться в другом банке. Это — один из инструментов «выкручивания рук» заемщику. Однако судебная практика говорит о том, что подобные ограничения достаточно легко оспорить, а ссылки юристов банков на ст. 388 Гражданского кодекса РФ, которая допускает переуступку прав кредитора лишь в случае обоюдного согласия, правомерны лишь в случае, если  личность кредитора имеет существенное значение для должника — а этот факт доказать не так-то легко.

Выходим из игры?

И, наконец, остается радикальный способ решения проблем с валютной ипотекой — продажа находящейся в залоге квартиры и погашение ипотеки вырученными средствами (целиком или частично). Еще пять лет назад количество подобных операций было ничтожным, поскольку банк обычно не давал согласия на продажу, а без согласия залогодержателя легально сделку было не осуществить, но сейчас банки все больше понимают, что гораздо разумнее не доводить дело до изъятия квартиры собственными силами (этому пониманию предшествовали годы мучений с непрофильными активами, отданными кредиторами в обмен на свободу от долга). Для покупателей квартир «ипотечный» статус также перестал быть синонимом недобросовестности продавца.

Важно понимать, что какой бы печальной ни выглядела ситуация, выход есть в любом случае. А экономические неурядицы, особенно глобальные и влияющие на положение всей страны, не только преодолимы, но и могут помочь приобрести уникальный опыт.