Ираклий Конджария: Рынок новостроек в Сочи – однозначно рынок покупателя

Ираклий Конджария, генеральный директор ООО «Орион Сервис»##

Сегодня Сочи называют третьей столицей России. И не зря, ведь город переживает всплеск интереса из-за грядущих Олимпийских игр. В связи с этим на рынке недвижимости Сочи наблюдается строительный бум. О том, какие жилые комплексы строят в Сочи, кто покупает квартиры в новостройках, и главное – сколько стоит приобрести двушку с видом на море, Novostroy-Sochi беседовал с Ираклием Конджария, генеральным директором ООО «Орион Сервис».

Что такое курортное жилье в Сочи? Как его можно описать?

Курортное жилье в Сочи – это жилье, которое ярко характеризуют люди, его приобретающие. Основными покупателями на 90% от общего числа покупателей являются приезжие, причем регион обширен – от Чукотки и Владивостока до Мурманска. Курортное жилье, в первую очередь место, которым не пользуются постоянно – это место временного проживания. Поэтому курортное жилье -это сравнительно небольшие квартиры, расположенные недалеко от пляжей, чтобы до воды можно было добраться пешком, и, в идеале, с видом на море.

Как бы Вы охарактеризовали рынок новостроек Сочи на сегодняшний день?

На сегодняшний день рынок новостроек в Сочи – однозначно рынок покупателя. Очень большое предложение по основным сегментам рынка, покупателю есть из чего выбирать – соответственно компании-застройщики вынуждены прислушиваться к пожеланиям клиента и следовать им по возможности, а не так как было ранее, на заре расцвета рынка недвижимости Сочи, лет 7-8 назад.

Много ли новостроек сегодня строится в Сочи? В каких районах?  

На сегодняшний день наблюдается бум строительства в Сочи. Основные районы застройки – это районы недорого жилья: Мамайка, Светлана (Лысая гора), Бытха. Также актуальна центральная часть города, но здесь строится жилье минимум бизнес-класса, исходя из дороговизны земельных участков и стоимости инженерных сетей.

Правда ли, что в основном в Сочи сейчас строят жилье эконом-класса, а новостройки более дорогих сегментов можно пересчитать по пальцам?

Да, действительно, основные стройки – это жилье эконом-класса. Много новостроек возводится на землях, предназначенных под садоводство и ИЖС, это, как правило, 4-5 этажные дома, рассчитанные на 20-35 квартир. Есть и новостройки дорого сегмента, относящиеся Premium и Elite классам, например, Панорама Парк, Актер Гэлакси, Красная Площадь.

Какие квартиры наиболее популярны у покупателей? Дорогие, дешевые, скромного метра или просторные?

Основным спросом у покупателей пользуются квартиры стоимостью 1,5-2 млн рублей. Цена обуславливает их характеристики – одно или двухкомнатные квартиры, в основном в домах, построенных на землях ИЖС и оформленных как доли в жилом доме или помещения. Юридически такие квартиры сомнительны, но на сегодняшний день это самая популярная и самая доступная для покупателей форма приобрести свое  жилье на курорте.

Почему юридически такие квартиры сомнительны?

Потому что строительство таких домов ведут частники и разрешительная документация, даже если она имеется, выдана на строительство дома для проживания одной семьи. В связи с этим продается или доля в таком жилом доме (который может насчитывать до 50 квартир), или помещения. По этим причинам могут возникнуть сложности с пропиской. И - тоже немаловажное условие - покупатель не защищен от возможных юридических коллизий в дальнейшем. Застройщик обещает, но законодательно его нельзя обязать предоставить достаточное количество электроэнергии, газа или воды,так как по документам он строит дом для проживания только одной семьи.

Есть ли интерес к апартаментам у потенциальных покупателей? 

Апартаменты не особо популярны у покупателей. Связано это в первую очередь с тем, что апартаменты дороже обычного жилья из-за того, что они расположены в первой санитарно-курортнной зоне на очень дорогой земле. На территории этой зоны запрещено строительство жилья, можно строить только развлекательно-ресторанные учреждения и учреждения курортно-гостиничного комплекса. Немаловажно, что, приобретая апартаменты, покупатель получает формально нежилое помещение, в котором нельзя получить прописку.

Какие средние цены на квартиры в новостройках Сочи сегодня? Сколько стоит, например, купить двушку в ЖК эконом-класса и в элитном доме?

На сегодняшний день двухкомнатная квартира площадью 50 кв.м. в доме, построенном на землях ИЖС, и оформленная в виде доли в домовладении в готовом жилом комплексе стоит в пределах 2 500 000 рублей. Такое же жилье, только оформленное как квартира в многоквартирном доме, стоит от 3 500 000 рублей. Двухкомнатная квартира в элитном доме – это квартиры от 80-90 кв.м. и стоимостью от 150 000 рублей за «квадрат» и более в зависимости от степени готовности дома и месторасположения.

Как бы Вы описали портрет покупателя?

Покупатели абсолютно разные. Конечно же, портрет покупателя зависит от уровня приобретаемого им жилья: кто-то приобретает недвижимость в Сочи как единственное жилье для постоянного проживания, кто-то - как третье или четвертое и стоимостью более 10 млн рублей.

Жилье в новостройках Сочи приобретается в основном для себя или в инвестиционных целях?

Примерно пять лет назад в основном курортное жилье приобреталось для себя, для сезонного проживания. Сейчас же покупатели редко приобретают жилье для сезонного проживания – произошла серьезная смена тренда.

Сегодня больше покупают для постоянного проживания в связи с появлением большого рынка труда и возможностей для ведения бизнеса. Ведь интерес к региону в целом и городу в частности сильно возрос в связи с проведением Олимпийских Игр в 2014 году. Также часто покупают курортное жилье в инвестиционных целях.  В этом случае особо привлекательными квартирами являются квартиры малой  площади от 30 до 50 кв.м. в центральной части города.

Какой прогноз развития Вы бы дали рынку новостроек в Сочи?

Сейчас рынок находится в стабильном состоянии, предложение превышает спрос. Все надежды игроков рынка, и небезосновательно, обращены к 2013 году, когда ожидается всплеск интереса к жилью в связи с приближающимися играми. Не стоит забывать и об ограничении строительных работ на объектах с января 2013 года. Полагаю, из-за этого предложение на рынке новостроек Сочи будет ограничено.