Ирина Игнатьева «Число проектов, реализуемых по 214-ФЗ, на рынке Сочи не превышает 10%»

Рынок жилой недвижимости Сочи очень специфичен, достаточно сказать, что квартиры в новостройках реализуются не только по ДДУ или ЖСК, но и по предварительному договору купли-продажи, который на деле оказывается договором о намерениях. О том, чем отличаются термины «квартира» и «жилое помещение» и как понять, не является ли застройщик физическим лицом, порталу www.Novostroy-Sochi.ru рассказывает директор по маркетингу, рекламе и реализации компании «КомСтрин» Ирина Игнатьева.

Российская курортная недвижимость стала более популярной после роста валюты и падения интереса к «зарубежке». Насколько возросло число желающих купить квартиру в Сочи с начала кризиса?

Рост валюты, без сомнения, повлиял на эти процессы. Несмотря на относительную «дешевизну» европейской недвижимости, обслуживать ее достаточно дорого. Помимо коммунальных платежей, которые включают в себя уборку, вывоз мусора, отопление и прочие услуги, нужно быть готовым к уплате налогов. Даже если вы постоянно не проживаете в своем доме или квартире, платить все равно придется примерно 700-800 евро в год. В некоторых регионах обязательным является ежегодный страховой взнос, который, к примеру, в Болгарии, составляет 400-600 евро в год. Также взимаются дополнительные платежи за услуги озеленения и охраны. После подорожания евро, многим зарубежная недвижимость стала просто не по карману. А после закрытия Египта, люди стали рассматривать Сочи как одно из основных направлений для семейного отдыха. Люди поняли, что своя недвижимость на курорте позволит им экономить на гостиницах. Более развитая инфраструктура, хорошие дороги, качественное благоустройство приближает Сочи к европейскому уровню. Мы выпустили в реализацию наш объект ЖК «Три капитана» только в начале марта этого года. И за три месяца нам удалось продать 23-25% квартир. Я считаю, что для того периода, что мы реально продаем, это немало. Это говорит о росте популярности Сочи.

После Олимпиады Сочи стал другим городом, теперь его называют курортной столицей России. Расскажите, в чем особенности современного Сочи (инфраструктура, санаторная база, сервис, развлечения и т.д.). Что на отличном уровне, а какие проблемы еще предстоит решать?

Сочи уникален тем, что здесь высокий сезон и летом, и зимой. Летом отдыхающие стремятся к морю. А зимой – к горнолыжным склонам. Благодаря Олимпиаде в городе, наконец-то, построили новые дороги, эстакады, развязки, сделали качественное благоустройство. А это главные элементы, по которым судят об уровне жизни. Дороги и благоустройство – это то, что сразу бросается в глаза любому приезжему в Европе. А человек, который хочет как следует отдохнуть, конечно же, стремится туда, где более высокий уровень жизни, где тротуары не разбиты, где чистые пляжи и есть городская культура по поддержанию порядка. Можно сказать, что создать европейскую атмосферу в Сочи удалось. Хотя, конечно, есть к чему стремиться. Все еще не решены проблемы с нехваткой организованных парковок в Центральном районе, недостаточно функциональна система ливневой канализации.

Многие, наверное, знают, что для Сочи актуальна проблема незаконного строительства, когда, например, на маленьком клочке земли, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, возводят многоквартирный высотный дом без проведения соответствующей экспертизы проекта и даже, порой, без разрешения на строительство и других правоустанавливающих документов. А учитывая сложную геологию Сочи, у здания должны быть серьезные инженерные конструкции. Вопрос качества строительства в Сочи стоит ребром. Наш проект проектировали москвичи – «Моспроект-4». Экспертизу проходили местную, а на определенные работы привлекали местных проектировщиков.

Мы понимаем все эти особенности, вокруг домов построены три подпорные стены, и участок получился достаточно приватный и просторный – почти 1 га.

Еще одна проблема – устаревшие юридически-правовые формы продажи недвижимости. На сегодняшний день существует множество вариантов покупки строящейся недвижимости в Сочи – это и договор купли-продажи, и ЖСК, и предварительный договор купли-продажи. Предварительный договор может иметь форму договора о намерениях. Также риелторы могут предложить договор о паевых взносах, договор инвестирования и прочие формы. Но только договор долевого участия (ДДУ), составленный в соответствии с 214-ФЗ, полностью снимает все риски с покупателя. К сожалению, число проектов, реализуемых по 214-ФЗ, на рынке Сочи не превышает 10% (около 30 объектов) от всего первичного рынка города. Большинство домов в Сочи вводятся в эксплуатацию через суд, и нередко можно встретить ситуацию, когда застройщиком выступает физическое лицо.

Бывает и так, что застройщик продает общую площадь, включая балконы по единой цене за квадратный метр, а в свидетельстве отображается только полезная площадь без балкона. В нашем проекте «Три капитана» мы засчитываем лоджию в площадь покупки за 50% стоимости квадратного метра, потому что лоджия считается по половине площади.

Покупателя из столичного региона может удивить многое, в том числе и дополнительная доплата за газ в размере от 50 000 до 150 000 рублей, что может включать в себя установку газового котла, разводку, счетчик и т.д. Добросовестный застройщик установку инженерных коммуникаций берет на себя. В нашем проекте - центральное отопление от местной котельной, расположенной рядом. Данная котельная на наши средства проходит реконструкцию. И стоимость всей инженерии уже входит в стоимость квадратного метра.

Поговорим об особенностях рынка недвижимости Сочи. Насколько он развит? Много ли здесь девелоперов? Какое жильё (классы) и какие проекты преобладают? Сколько стоит квадратный метр? Что превалирует - спрос или предложение?

Конкуренция на рынке среди застройщиков в Сочи растёт с каждым годом. На первичном рынке жилой недвижимости в Сочи представлено примерно 250 проектов общей площадью более 500–600 тыс. кв. метров.

Активный интерес покупателей наблюдается лишь на самые ликвидные предложения с бюджетом покупки не выше 3,5 млн. рублей, на такие сделки приходится 70% спроса. Средняя стоимость квадратного метра в комфорт-классе составляет 63 000-65 000 руб./кв. метр.

У жилья в Сочи есть два статуса: «квартира» или «жилое помещение». Разница только в одном – перевел ли застройщик назначение земли под строительство или нет. За последний год на сочинский рынок недвижимости пришли крупные игроки, и здоровая конкуренция привела к появлению более качественного продукта. Потенциальные клиенты стали очень избирательны. Рынок частных застройщиков, продающих квартиры по предварительным договорам, постепенно изживает себя. Но до сих пор основной сегмент жилья эконом-класса занимают частные застройщики с устаревшими юридическо-правовыми формами строительства.

Наличие договора долевого участия и аккредитация банками - это лакмусовая бумажка, по которой можно понять, стоит доверять застройщику или нет.

Эксперты утверждают, что недвижимость в Сочи стоит дорого по отношению не только к другим российским курортам, но даже к зарубежным аналогам (ценник девелоперов сравнивают с Москвой). Как на этом фоне можно привлечь покупателей? Чем их заинтересовать? 

Одной из составляющих частей ценообразования на недвижимость является стоимость земельного участка, на котором будет расположен объект. Этим и объясняется не всегда низкая цена. Но такая недвижимость расположена в центральной части города или на первой береговой линии. Это бизнес или элит-класс, который всегда был и будет востребован из-за своего местоположения. Что касается жилья комфорт-класса, то оно находится в немного отдалённых от центра города спальных районах и цены за квадрат там в разы меньше. При покупке жилья покупатели опираются на несколько факторов – это надёжность застройщика, цена, местоположение и планировка квартиры. Предпочтение всё больше отдаётся крупным девелоперам с комплексной застройкой, со своей инфраструктурой и зонами отдыха. Именно строительство таких комплексов в пределах транспортной доступности в спальных районах, где все хорошо с социальной инфраструктурой, в последнее время интересует покупателей. Продажа квартир в домах, построенных на участках ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), постепенно изживает себя. 

Одна из особенностей рынка курортной недвижимости состоит в том, что интерес к покупке квартир здесь проявляет множество иногородних покупателей. Покупатели из каких городов чаще приобретают недвижимость в Сочи? И с какой целью чаще покупают - для собственного проживания или для инвестиций? 

40% наших покупателей – сочинцы. Остальное покупают приезжие: сибиряки, москвичи и питерцы. Покупают недвижимость в Сочи, в основном из регионов, которым явно не хватает тепла, – Дальний Восток, Урал, Центральная Россия. В большей степени покупают для собственного проживания на период отдыха, но при покупке квартиры опираются и на ее ликвидность, рассматривая квадратные метры и как объект инвестиций. Многие покупатели из регионов сдают квартиры в Сочи в аренду. Порядка 10% покупателей просто инвестируют в недвижимость для дальнейшей перепродажи. 

Приходилось слышать, что инвестиционная недвижимость на курортах Краснодарского края сегодня показывает лучшую доходность в стране. Действительно ли это так? И можно ли сравнить прибыль инвесторов, приобретающих недвижимость в Москве или Санкт-Петербурге, с доходами покупателей жилья в Сочи? 

Сравнивать не приходится, прибыль инвесторов в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, в разы выше, чем в Сочи и Краснодарском крае. Но и расходы на себестоимость 1 кв. метра жилья в столицах требует высоких вложений, за счет чего многие девелоперы стремятся на региональный рынок, в том числе и в Сочи.  

Что лучше сделать с инвестиционным жильём в Сочи? Перепродать или сдавать в аренду (и сколько стоит аренда)? И как быстро вложения в недвижимость окупятся в том и другом случае?

Всё зависит от того, какие цели вы преследуете. Если нужны быстрые деньги, то лучше покупать недвижимость на начальном этапе и продавать ближе к завершению строительства. Курортные города, а Сочи в особенности, очень специфические в плане недвижимости. Особо большого прироста в цене квартиры ждать не стоит, но стабильный доход от аренды гарантирован. В сезон аренда 2-х комнатной квартиры в центральной и прибрежной части города может достигать от 50 000 до 150 000 рублей в месяц в зависимости от состояния, местоположения и вида из окна. А сейчас хочу ответить на главный вопрос, что же делать с инвестиционным жильём в Сочи. Для начала клиент должен определиться с суммой покупки, далее понять, что он хочет в итоге получить. Местоположение объекта, а в Сочи особенно, всегда влияло на цену. Покупая квартиру в ликвидном районе на стадии строительства, её всегда можно продать дороже или выгодно сдавать. Но если квартир в строящемся доме в таких местах не осталось, то можно просто вложить деньги в готовое жильё и получать стабильный арендный доход, не боясь падения цены недвижимости. Другой вариант – это вложить деньги в строящийся объект у крупного девелопера и продать его до ввода дома в эксплуатацию. Деньги не такие большие, но быстрые. Если продавать после ввода в эксплуатацию, есть риск появления конкурентов - собственников других квартир в этом же проекте, а следовательно, получение меньшей прибыли, чем хотелось бы.

Есть мнение, что инвестиционная недвижимость в Сочи дорожала только во время Олимпиады, а сейчас на рынке стагнация и девелоперы делают «хорошую мину при плохой игре»? Так ли это? И насколько перспективен для инвесторов рынок недвижимости в Сочи в ближайшем будущем?

Да, действительно, инвестиционная недвижимость дорожала в Сочи во время Олимпиады. Небольшая стагнация была на рынке в постолимпийский период, и связано это было с дефицитом предложений из-за моратория на строительство и большим спросом на недвижимость. Новый этап в строительстве начался с 2015 года. Современный покупатель стал очень требовательный к объектам недвижимости, и предпочтение отдаётся более крупным и проверенным девелоперам. Следовательно, рынок Сочи в ближайшем будущем будет перспективен только для крупных инвесторов.