Капитальный ремонт: беда на всех одна

Количество старого многоквартирного жилого фонда в Сочи велико. Достаточно вспомнить, в какие годы город-курорт начал взрывное развитие в качестве «всесоюзной здравницы». И сейчас, когда разворачивающийся кризис уменьшает и без того невеликие шансы большинства сочинцев поменять свое старое жилье на какое-нибудь другое, а никаких надежд ни на какие «олимпийские программы» уже не осталось, вопрос капитального ремонта встает как никогда остро.

С другой стороны, въезжая в новостройку, сами мысли о капремонте хочется оставить где-то далеко в стороне. Возможно ли это в текущих условиях — мы и попробуем разобраться.

В чем проблема?

Считается, что капитальный ремонт должен начинаться с проведения общего собрания, поскольку это — самый прямой способ заявить о своих требованиях управляющей компании. Одобренным проведение капремонта считается, если за него проголосовало не менее двух третей собственников квартир в доме. Эта цифра рассчитывается чуть сложнее, чем принято считать — если у квартиры несколько собственников, в результатах голосования должен учитываться учитывается каждый из них.

Естественно, сколь бы просты ни были формулировки, лишь на словах эта задача выглядит пустяковой. На практике для того, чтобы созвать собрание, никак не обойтись без инициативной группы. Нужно собирать сторонников из числа соседей и знакомых, заводите «инициативный костяк» — один в поле не воин, но трое-четверо активных жильцов вполне могут мобилизовать человеческие ресурсы для небольшого, но все-таки подвига. По крайней мере, кому-то это точно удается.

Пока все гладко? Или...

Тут начинается самое интересное. По схеме, работавшей (по крайней мере, в теории) последние полтора десятилетия, после успешно проведенного собрания надо было разрабатывать, во-первых, порядок формирования фонда капремонта, а во-вторых, порядок освоения сумм из него. Эту задачу вполне могло взять на себя и ТСЖ, но по закону заставить его это делать было невозможно из-за четкого указания, что порядок работы фонда формируют именно собственники.

Лишь после того, как заверенные оригиналы протоколов собраний владельцев квартир, где отражены все касающиеся капремонта решения, сдавались управляющей компании (или выполняющему ее функции товариществу) на хранение, у той появлялось законное основание собирать деньги в фонд капитального ремонта. Со всех квартир, в том числе и тех, владельцы которых не присутствовали на собрании или голосовали «против».

Стрижка только начата

Итак, законодательно была зафиксирована довольно парадоксальная ситуация: собирать деньги на капремонт граждане начинали лишь тогда, когда этот самый капремонт уже впору было вовсю вести. На практике решения иногда удавалось принимать заблаговременно, да и управляющие компании находили способ обойти это ограничение (или просто надавить на жителей), но слишком много в этом деле зависело от изворотливости (или дальновидности) конкретных лиц.

Разрубить «гордиев узел» взялось российское правительство, одобрившее в 2012 году новую схему отчислений на капремонт. Вступила она в полную силу в нынешнем году, и хотя ее внедрение трудно отнести к образцовым, в логике — по крайней мере, поверхностной — ей не откажешь.

Платят все! Или нет?

Каждый собственник квартиры обязан теперь ежемесячно осуществлять платеж, который поступает либо на специально открытый целевой банковский счет, либо в Фонд регионального оператора. Этими деньгами и должен впоследствии финансироваться капремонт.

Обязанность вносить деньги на капремонт несут все собственники помещений в многоквартирном доме — в том числе владельцы нежилых помещений. При этом взнос структурно включен в квартплату, так что отказаться от него в индивидуальном порядке или заплатить «с избытком» никакой возможности нет. Как и остальная часть квартплаты, долги по взносу передаются «по наследству» — у приобретателей помещений нет никаких способов отказаться от долга, случайно или нет оставленного продавцом.

Впрочем, законом оговорены несколько случаев, когда собственники освобождаются от уплаты взноса на капитальный ремонт. Все эти случаи касаются либо домов, признанных аварийными, либо строений «под снос» (на участках, изъятых государством).

Минимальный размер взноса устанавливается местными властями. В Сочи эта цифра равна 5,32 рубля на квадратный метр. Решением общего собрания собственников квартир размер взноса можно поднять — либо на какой-то срок, либо или единовременно. Льгот для каких-либо категорий граждан не предусмотрено; с другой стороны, увеличившуюся сумму квартплаты можно указать в заявке на жилищную субсидию.

Еще один взнос на ремонт? Зачем?

Содержащийся в квитанциях пункт «Ремонт и содержание общего имущества» посвящен отчислениям на содержание дома (поддержание чистоты в подъездах, замена лампочек, уборка территории) и текущий ремонт, к которому можно отнести довольно много работ, которые почти везде в России, включая Сочи, обычно принято делать только во время капитального ремонта. Речь про покраску стен в подъезде, плановый ремонт и замену коммуникаций, плановое обновление фасадов и прочие работы, которые можно делать и не дожидаясь «капиталки».

Перечень работ, входящих в состав капитального ремонта, определен постановлением Госстроя №170 еще в 2003 году и с тех пор фактически не изменялся. В этот список входят, например, работы по восстановлению и замене отдельных элементов здания, а также его модернизация и утепление. Сюда же относится работы по ремонту и замене инженерных сетей... То есть список практически совпадает с тем, что вполне может осуществляться и без капремонтов!

В чем же отличие — по крайней мере, на бумаге? В главном, что предписано этим документом: капитальный ремонт должен начинаться с обследования жилых домов, по результатам которого заказывается изготовление проектно-сметной папки документов. Именно появление этой документации отличает капитальный ремонт от текущего и позволяет собирать деньги по отдельной строке в квитанции. По крайней мере, так было задумано в Госстрое.

Другое дело, что перечень работ по капремонту дома тоже должен утверждаться на общем собрании, и собрание вовсе не обязано опираться ни на какие результаты обследований. Предполагается, что специалисты управляющей компании или ТСЖ сами вполне в состоянии определить, какие несущие или инженерные конструкции нуждаются в замене, а жильцы в состоянии проанализировать эту смету и выдать свой вердикт, причем лучше бы с первого раза, потому что внесение дополнений в нее снова потребует голосов двух третей собственников дома.

Так платим мы или не платим?

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт возникает с момента возникновения права собственности на помещение в многоквартирном доме. Это значит, что платить его обязаны даже жильцы только что сданной новостройки. Другое дело, что обязательные взносы на капремонт появились в Жилищном кодексе только в декабре 2012 года и никаких конкретных дат, начиная с которых собственники помещений в многоквартирном доме должны вносить эти самые взносы, установлено не было.

Зато там было указано, что обязанность по уплате взносов возникает по истечении четырех календарных месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом. Сочинская региональная программа была опубликована 10 февраля 2014 года. Значит, к настоящему времени графа «отчисления на капремонт» должна быть в квитанциях у всех без исключения, а если ее нет — надо разбираться с управляющей компанией (или ТСЖ), потому что их промедление дорого может обойтись.

Куда идут деньги?

Для того, чтобы собирать средства и управлять ими, организованы специальные компании-операторы, по одной на регион. Есть такая компания и в Краснодарском крае. Законом, правда, предусмотрен способ отказаться от ее услуг — владение и управление собственным счетом для накопления денег на капремонт может взять на себя ТСЖ, если за это проголосовало большинство владельцев квартир на общем собрании дома. Сделать это нужно было, если говорить конкретно о Сочи, до 1 июля нынешнего года. Все «отмолчавшиеся» (а их — подавляющее большинство) попали в цепкие лапы компании-оператора. Теперь все их «капитальные взносы» будут идти именно ей.

Капремонт лег на плечи собственников?

Журналисты самых разных изданий с радостью подхватили тему о том, что государство с 2014 года самоустранилось от финансирования капитальных ремонтов. На самом деле произошло это гораздо раньше. Российское законодательство еще с 2003 года однозначно определяет, что содержание недвижимости лежит на том и только на том, кто ей владеет. Другое дело, что разного род субсидии как местных, так и федеральных властей несколько размывали эту печальную картину. Не секрет, что «олимпийские» ремонты зданий в центре города финансировались отнюдь не из фондов, посвященных ремонту. Но, как мы уже говорили, это осталось в прошлом, и повторения подобной щедрости ждать совершенно точно не стоит.

Беду не приглашают

Даже в новостройках бывают незапланированные неприятности, в том числе угрожающего характера — скажем, серьезная протечка кровли или обрушение козырька. В этих случаях, а также в ситуациях, которые грозят в любой момент перерасти в аварийные, управляющая компания обязана принимать меры, не дожидаясь общего собрания. Основанием для этого будет выступать письменное заявление от любого из квартировладельцев. Срок, установленный для реагирования на заявление — пять дней; именно в течение этого времени специалисты должны обследовать проблемный участок и выдать свой вердикт. Исключение — любые проблемы с электрикой дома, которые угрожают поражению током или пожару (иначе говоря, все): ими штатные электрики управляющей компании или ТСЖ обязаны заняться как можно быстрее. Если нет — есть серьезный повод обратиться с жалобой в жилинспекцию.

Не стоит и говорить, что главная причина капитальных ремонтов — как раз избежать незапланированных бед. Вот почему относиться к его проведению нужно с максимальной серьезностью, потому что жилье относится к тем областям нашей жизни, в которых никогда нельзя полагаться на «авось».