Курортная недвижимость Сочи

В сравнении с мегаполисами, расположенными в отдалении от морских побережий, курортные города живут по несколько иным неписаным законам и правилам. И тенденции рынка недвижимости таких городов также формируются под влиянием не совсем стандартного набора факторов. Специфика рынка курортной недвижимости в Сочи – в чем она заключается?

Море, горы, инфраструктура, направленная на удовлетворение интересов тех, у кого есть возможность и желание отдохнуть и развлечься – вот вкратце перечень причин, по которым рынок недвижимости Сочи отличается от, скажем, московского или петербургского. Рассказывает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group: «Вообще, курортная недвижимость – это жилье, расположенное в курортной зоне региона. Если говорить о Сочи, то это обязательное расположение рядом с морем и горами, с панорамными видами из окон и набором услуг, соответствующим классу объекта. Например, проекты премиум-класса располагаются на первой линии моря, на их территории есть собственный пляж, бассейн, видовые характеристики и эксклюзивная архитектура. Причем это могут быть как апартаменты и квартиры, так и коттеджи».

По мнению Ольги Широковой, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, основная специфика курортной недвижимости в Сочи заключается в ее дороговизне. «Недвижимость на российском курорте стоит дорого как по отношению к зарубежным аналогам, так и по отношению к состоянию российских курортов, – говорит эксперт. – Кризис несколько умерил аппетиты девелоперов, тем не менее, цены по-прежнему очень высоки – бюджеты большого количества предложений лишь немногим меньше московских, при том что, очевидно, на курортное жилье большинство даже очень богатых покупателей готовы потратить меньше, чем на основное жилье».

Еще одна особенность рынка курортной недвижимости состоит в том, что интерес к покупке квартир на курорте проявляет огромное количество иногородних покупателей (причем покупателей весьма обеспеченных, потому что недвижимость у моря никогда не была дешевой). Они готовы приобретать квадратные метры для себя или же с целью получения прибыли при сдаче в аренду. «В основном, курортная недвижимость возводится для более широкого круга покупателей, нежели для локального рынка, – отмечает Евгения Старкова. – Но все же основной спрос обеспечивают жители Москвы и Санкт-Петербурга, а также других российских городов, в том числе и Сибири».

Тем не менее, помимо объектов, представляющих интерес для иногородних покупателей (в непосредственной близости к морю, с террасами и панорамным остеклением, то есть курортной недвижимости в «классическом» ее понимании), в курортных городах строится и обычное жилье. «Дело в том, что, помимо курортников, есть еще люди, переезжающие на юг на постоянное место жительства, – говорит Ольга Широкова. – Традиционно это северные пенсионеры, например. Они как раз зачастую выбирают обычное жилье. И выбор здесь не меньше, чем в курортном сегменте. Да, оно тоже не дешевое, если сравнивать с некурортными регионами, но эта ситуация идентична той, что складывается, например, в Москве, да и в других регионах с положительными миграционными потоками».

Интенсивное строительство объектов недвижимости именно курортного сегмента напрямую сказывается на общем состоянии рынка в регионе. По мнению Евгении Старковой, для локального рынка развитие курортной недвижимости может считаться несомненным плюсом. «Благодаря появлению таких проектов расширяется выбор предложений и, в целом, они придают толчок к развитию городов и росту уровня жизни горожан, – говорит Евгения. – Рынок курортной недвижимости не может возникнуть на пустом месте, и если в городе нет соответствующей бальнеологической, транспортной и развлекательной инфраструктуры, то вряд ли он будет интересен туристам и инвесторам, которые являются покупателями жилья».

Сочи – по общему признанию, курортная столица Российской Федерации – является ярким примером города с развитой инфраструктурой, привлекающей покупателей. Санаторная база города, и так достаточно мощная, постоянно модернизируется; развитию транспортной и развлекательной инфраструктуры, особенно в преддверии Олимпийских игр, уделяют повышенное внимание как правительство, так и частные инвесторы. Евгения Старкова объясняет: «В Сочи сказалось качественное развитие, модернизация санаторной зоны и инфраструктуры и прочие факторы. При этом не произошло вымывание сегментов: на рынке присутствуют как качественные новостройки эконом-класса (например, сочинский ЖК «Остров мечты»), доступные широкому кругу покупателей, так и элитные проекты («Королевский парк», «Актер Гэлакси»)».

Сегодня застройщики в Сочи уделяют равное внимание различным сегментам недвижимости, от эконом-класса до формата «де люкс». Каждый из их находит своего покупателя, и пока о перенасыщенности рынка недвижимостью той или иной категории говорить не приходится. По словам Евгении Старковой, сейчас в Сочи востребована любая недвижимость. С одной стороны, велик процент тех, кого интересуют объекты премиум-класса: покупка элитной квартиры или апартаментов на курорте – это престижно и «статусно». С другой – самый доступный формат «эконом» всегда популярен у покупателей, а от застройщика требует минимум усилии и вложений. Евгения Старкова отмечает: «У нас есть опыт строительства разных объектов в Сочи, от эконом-класса до De Luxe. Можно сказать, что вся недвижимость в Сочи сегодня востребована, если есть качественный проект и интересная архитектурная концепция, если активно ведется строительство на площадке и проект ведет известный застройщик». В целом, по мнению Евгении, рынок элитной недвижимости изначально не может быть очень большим, но в Сочи он занимает свою нишу со стабильным спросом и довольно ограниченным предложением. А вот эконом-класс, как наиболее доступный широкому покупателю, а потому хорошо продаваемый, является наиболее распространенным форматом среди застройщиков, и проектов в этом сегменте сегодня в Сочи достаточно много.

Если говорить о сегменте доступного жилья, Ольга Широкова отмечает особую популярность на черноморском курорте малоэтажных проектов: «По-прежнему в Сочи очень популярны малоквартирные четырех-пяти этажные домики – быстро строятся, ремонтируются, становятся пригодными для проживания – представьте, сколько эти процессы будут длиться в доме на 600 квартир, учитывая, что темпы продаж в Сочи отнюдь не московские. Да и по ценам малоквартирные объекты привлекательнее. Да, это не слишком цивилизованное предложение, «шанхай» и т.д., но, к сожалению, цивилизованное предложение в Сочи «нецивилизованно» дорого».

К слову, тем, кто все-таки решил купить недвижимость на курорте, но испытывает некоторые финансовые затруднения, ипотеку здесь предлагают крупнейшие федеральные банки. Следует отметить, что покупки по ипотеке в Сочи – также в основном прерогатива жителей Москвы и Санкт-Петербурга. Таковы особенности курортных городов: заработки у местных жителей здесь в основном сезонные, а доходы не сравнимы с уровнем доходов жителей крупных городов. Поэтому и выбирают приобретение по ипотеке в Сочи преимущественно иногородние покупатели. По словам Евгении Старковой, ипотека востребована во всех сегментах. «Ипотека востребована как в эконом-классе, так и классе De luxe. Например, в комплексе «Королевский парк» ипотеку предоставляет Сбербанк России. И она пользуется большим спросом среди покупателей», – говорит Евгения. 

После объявления о том, что в Сочи состоятся Олимпийские игры, в регионе значительно увеличился процент инвестиционных покупок. В расчете на грядущий рост цен инвесторы стали массово вкладывать средства в недвижимость, порой не задумываясь о том, что существенной  прибыли это предприятие может и не принести. По мнению Ольги Широковой, ждать ощутимого повышения цен в Сочи в перспективе не стоит. «С учетом того, что объем олимпийского предложения, и текущего, и потенциального, который выйдет на рынок уже после Олимпиады, значителен, ожидать роста цен в среднесрочный период точно не стоит. Возможно, отдельные объекты (скорее всего это относится к объектам в самом Сочи, не являющимся олимпийскими) и продемонстрируют рост стоимости – при условии, что на ранних стадиях на них будут установлены соответствующие этим стадиям цены, но в целом по рынку в лучшем случае ожидается ценовая стагнация».

Евгения Старкова же, напротив, считает, что цены на недвижимость в Сочи будут увеличиваться: «В преддверии Олимпиады стоимость квадратного метра в Сочи, безусловно, будет расти. Наиболее интенсивного роста можно ожидать уже в следующем году, когда вступит в силу мораторий на строительство и закончится возведение всех олимпийских проектов», – говорит эксперт. И добавляет: «В Сочи, как и в любом другом городе, инвестиционные покупки выгодны на начальных стадиях строительства, но при покупке «на котловане» стоит учитывать качественные характеристики проекта и репутацию застройщика».

Что касается перспективы рынка сочинской недвижимости после Олимпиады, существует устойчивое мнение, что спрос на жилую и коммерческую недвижимость здесь резко упадет, и рынок «просядет». По мнению Евгении Старковой, этого не произойдет: «Небольшой процент людей покупает недвижимость в Сочи в связи с Олимпиадой. В основном приобретают курортную недвижимость для отдыха. Для многих покупателей квартира или дом в Сочи – мечта с детства. Инфраструктура города будет развиваться и дальше, поскольку Сочи фактически безальтернативный курорт высокого класса на территории России и стран бывшего СССР. Не зря уже сейчас этот город именуют «русскими Каннами».

Ольга Широкова, со своей стороны, напоминает о демонстративной псевдостабильности сочинского рынка еще в докризисный период: «Рынок Сочи в текущий кризис долго и упорно демонстрировал псевдостабильность – несмотря на отсутствие спроса еще с осени 2007 г., девелоперы очень долго не пересматривали цены, уверяя, что все хорошо, и от покупателей нет отбоя. Кто-то не хотел фиксировать убытки, для кого-то девелопмент в Сочи не является основным источником доходов, и, соответственно, в этом случае доходов готовы ждать долго. Высока вероятность, что и после Олимпиады будет выбрана подобная стратегия. Тем более что и сегодня, при весьма умеренном спросе, отдельные девелоперы продолжают «делать хорошую мину при плохой игре».