Мария Литинецкая: Рынок Сочи насыщен новым предложением

Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая##

В Сочи до следующего года новые жилые проекты появляться не будут. В городе действует мораторий на строительство, поэтому покупателю, который ищет квартиру в новостройке, жилье «на котловане» сейчас купить очень сложно. Зато есть хорошая возможность выбрать готовую квартиру – жилых комплексов всех категорий в городе-курорте много. О том, какие новостройки и по какой цене сегодня продают в Сочи, порталу Novostroy-Sochi рассказала генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Спрос на новостройки в Сочи: какие проекты пользуются большей популярностью – эконом-класс или премиум-недвижимость? Что чаще выбирают: квартиры с отделкой или жилье «на котловане»?

Наибольшим спросом среди покупателей пользуются доступные предложения – новостройки эконом- и комфорт-класса, где продаются квартиры с бюджетом до 10 млн рублей. При этом с «котлованом» они предпочитают не связываться, так как на рынке сохраняется высокий риск остановки строительства, связанный с недостаточностью финансирования.

Также в Сочи есть интересные объекты высокого ценового сегмента, которые обладают довольно привлекательными характеристиками: они расположены на первой линии от воды, имеют собственную огороженную и охраняемую территорию, курортную инфраструктуру рекреационного характера.

Спрос формирует в основном определенная категория покупателей, своего рода постоянная аудитория – это люди, которые не могут выезжать за границу либо по долгу службы, либо исходя из особенностей своего менталитета, либо по возрасту. Им намного комфортнее купить квартиру в Сочи или другом российском курортном городе Черноморского побережья. Все новые объекты и рассчитаны в первую очередь на таких людей.

А сколько в среднем строят сегодня сочинские новостройки? Разрыв в цене между эконом-классом и элитным жильем велик?

На текущий момент средняя стоимость квартир эконом-класса в Сочи составляет около 100 тыс. рублей за кв. м, бизнес-класса – 140 тыс. рублей за кв. м, элитного класса – примерно 280 тыс. рублей. Сейчас в Сочи наблюдается снижение цен. В целом это обусловлено несколькими причинами. Во-первых, рынок насыщен новым предложением, очень много проектов находится в стадии реализации, причем дорогих объектов, которые были согласованы или выведены еще в докризисный период. Это проекты, концепция которых разрабатывалась еще на растущем рынке. Они были рассчитаны на высокий инвестиционный спрос со стороны москвичей и жителей богатых сырьевых регионов, простимулированный, в первую очередь, проведением Олимпиады.

Кризис существенно скорректировал ситуацию. Все понимают, что квартира в Сочи – это курортная недвижимость для непостоянного проживания. Именно на такой вид недвижимости в кризис спрос и падает больше всего. В настоящий момент рынок недвижимости Сочи до сих пор не восстановился ни по темпам реализации, ни по ценам. Ситуацию обостряет еще и очень сложная конкурентная борьба. В результате сделки по большинству проектов разовые. Все это обуславливает отрицательную динамику цен, поскольку для того, чтобы повышать темпы реализации, застройщики вынуждены переходить в ценовую конкуренцию, то есть демпинговать.  

Какие девелоперы ведут в Краснодарском крае и в Сочи самое масштабное строительство?

Например, компания MR Group реализует в Сочи сразу три проекта – ЖК «Королевский парк», ЖК «Остров Мечты» и комплекс с апартаментами «Актер Гэлакси». Первые два объекта уже построены, в последнем ведется отделка фасадов.

Вообще в городе Сочи сейчас очень остро стоит проблема самостроев – в настоящий момент в реестр незаконных строек внесено более 800 объектов. Именно поэтому власти приняли решение о введении запрета на новое строительство до конца 2014 года. Поэтому новые объекты могут появиться только после проведения Олимпиады. Еще надо учитывать, что Сочи имеет своеобразный ландшафт – город вытянут вдоль побережья и ограничен морем и горами. В связи со строительным бумом все самые перспективные участки были освоены, и в городе осталось крайне ограниченное количество свободной земли, на которой можно возводить жилые и коммерческие объекты. Конечно, после 2014 года мы увидим появление новых проектов в Сочи, однако их будет мало.

Насколько привлекателен рынок новостроек Сочи для инвесторов?

Конечно, инвесторы в Сочи, которые, прежде всего, рассчитывают на развитие региона в результате Олимпиады, на рынке новостроек присутствуют, однако их уже не так много. Все-таки здесь сейчас сформировались довольно высокие цены, во многом даже неадекватные относительно спроса.

После того, как пройдет Олимпиада, земля в Сочи может подешеветь. Сейчас в городе строится очень много жилья, гостиниц, различной коммерческой инфраструктуры, но проблема в том, что спрос на российских курортах в любом случае ограничен, поскольку вся эта инфраструктура сезонного характера. Проблема Сочи в том, что ему не хватает дополнительного драйвера спроса, который заставит всю эту инфраструктуру работать круглогодично.

Таким драйвером может стать зона казино. Если из Сочи сделать льготную игорную зону, то это послужит толчком к развитию города после Олимпиады. Ведь не секрет, что всех инвесторов, которые вложились в этот регион, сейчас беспокоит, что будет с Сочи, когда Олимпиада пройдет? Никто из них по большому счету не понимает, что будет дальше со всей этой инфраструктурой. Понятно, что произойдет резкое падение интереса к городу. И существует высокий риск того, что инфраструктура будет недозагружена. Непонятны сроки окупаемости инвестиций. Тогда как создание здесь игорной зоны после проведения Олимпиады способно вдохнуть в регион новую жизнь и позволит крупнейшим инвесторам отбить свои инвестиции в более короткие сроки. Кроме того, Сочи воспринимается у российского населения, все-таки как дорогой курорт. Поэтому появление здесь зоны казино вполне вписывается в имидж города. Если бы такой драйвер развития города был продуман сразу после выбора Сочи олимпийской столицей и объявлен на всю страну, то инвесторы подходили бы к вложениям в регион перед Олимпиадой с совершенно другим настроением. Естественно, реализация такой идеи возможна только при поддержке государства. 

Что бы вы порекомендовали частным инвесторам, которые хотят заработать на дальнейшей перепродаже жилья? Стоит ли им покупать сейчас сочинскую недвижимость?

Ситуация на рынке жилья в Сочи пока еще слишком неоднозначная – цены высокие, а спрос со стороны покупателей ограничен. Поэтому частным инвесторам-спекулянтам я бы не советовала вкладываться в сочинскую недвижимость. Инвестиции, может быть, и окупятся, но, вероятнее всего, не в ближайшей перспективе.