Объединение квартир: за и против

Не секрет, что предложение больших квартир в массовых сегментах (то есть в эконом- и комфорт-классе) ограничено не только в Сочи, но и по всей России. Застройщики считают невыгодным возведение квартир большого метража не только из-за недостаточного, по их мнению, спроса: ценообразование на рынке устроено так, что стоимость квадратного метра убывает вместе с ростом площади. Иными словами, застройщику значительно выгоднее продать две двухкомнатные квартиры вместо одной четырехкомнатной.

В результате, скажем, предложения пятикомнатных квартир в сочинском комфорт-классе можно пересчитать по пальцам (и, как правило, это квартиры «свободной планировки», комнатность которых исчислена исходя из площади). Объединение квартир — вот какой выход предлагается покупателю.

Исторически массовое объединение квартир началось в девяностых годах — причем не в новостройках, а в старом фонде. Этот процесс шел в России параллельно процессу расселения коммуналок: «мобильные» жильцы таких домов относительно легко соглашались на переезд. Таким образом получались шести- и семикомнатные квартиры, имеющие по нынешним временам баснословную стоимость. В условиях формирования жилищного рынка и недостаточного объема первичного строительства распространенность таких вариантов была очень велика.

Однако сейчас эксперты соглашаются с тем, что объединять квартиры во вторичном жилье не имеет экономического смысла: очень уж выросла и стоимость расселения, и потребности (вкупе с жилищными стандартами) тех, кто подыскивает себе жилье большого метража. Объединенные несколько десятилетий назад квартиры сейчас часто не отвечают требованиям времени по части комфорта. Вот почему основное внимание обращается на «первичку»: выводя значительный объем недвижимости на рынок, застройщик всегда рад предложить покупателю смежные варианты. И несмотря на то, что доля покупок смежных квартир невелика — по России она оценивается не более чем в 4% — риэлторы с большим вниманием относятся к таким сделкам, зачастую предлагая дисконты, позволяющие приблизить стоимость двух квартир к стоимости одной воображаемой квартиры такой же площади.

Среди сделок по смежным помещениям очень большая часть выпадает на апартаменты. Кроме привлекательной цены, по всей видимости, важную роль играет и значительно более простая — по сравнению с квартирами — процедура необходимого согласования перепланировок, необходимых для объединения.

На сложность подобных перепланировок указывает и количество случаев, когда квартиры объединяются через прихожую (установкой общей тамбурной двери на лестничной клетке в подъезде). Таким образом организуется общий холл без прорубания стен. Квартиры при этом остаются относительно автономными. На втором месте идут объединения через кухню: таким образом организуется общая гостиная. При строительстве монолитного жилья есть случаи, когда застройщик идет навстречу покупателям смежных квартир и не возводит стену между двумя квартирами. Таким образом достигается возможность либо полной перепланировки, либо объединение по холловым зонам (вариант, который многие считают оптимальным).

Наименее удобным стоит признать объединение квартир «через комнату», поскольку при этом получаются два проходных помещения. Иногда недостатки этого способа компенсируются установкой дополнительных капитальных перегородок, уменьшая метраж комнат за счет организации узкого коридора — но в большинстве случаев чрезмерная компромиссность подобного решения слишком очевидна еще на этапе планирования.

Как правило, объединяя квартиры и апартаменты «по горизонтали», покупатель имеет дело с неравноценными по комнатности и планировке элементами. Чаще всего идет речь об объединении трехкомнатных квартир с однокомнатными. При этом имеет смысл обращать внимание на оптимальность конфигурации итоговой планировки: объединение двух линейных квартир по узкому торцу может привести к «гостиничной» раскладке с длинным узким коридором — в ряде случаев это вполне допустимо, но все же такой вариант никак нельзя признать универсальным.

Как мы уже отметили, конструкция монолитных домов «развязывает руки» жильцам в отношении горизонтальных перепланировок, в том числе установки и удаления перегородок между квартирами. А вот прорубание проема в полу для вертикального объединения квартир, как правило, приравнивается к нарушению несущих конструкций: согласование подобного изменения может оказаться весьма длительным и затратным процессом.

Еще хуже в этом отношении обстоят дела в панельном эконом-классе, где почти все перегородки между квартирами служат несущими стенами: внесение изменений в них категорически запрещено. При соблюдении определенных условий устройство проема в несущей стене допустимо — особенно с использованием дополнительных металлоконструкций — но на практике согласование и исполнение подобных решений обычно настолько осложняет и удорожает задачу, что просто не имеет смысла. Именно тут приходит на помощь объединение квартир общим тамбуром за счет лестничной площадки. Но надо учесть, что занимать таким образом общественную зону дома формально запрещено и в будущем может привести к проблемам (например, при конфликте с управляющей компанией это может служить рычагом давления на владельцев квартиры).

Объединение квартир в обязательном порядке нужно оформлять юридически. Единственный способ этого избежать — сохранить в каждой из них действующий отдельный вход, санузел и кухню. В этом случае ни новой кадастровой записи, ни нового плана БТИ получать не нужно. И если с сохранением санузлов обычно проблем не возникает, вопрос о ликвидации одной из кухонь — из числа первых, что поднимаются при разговоре об объединении квартир. К слову, формально тут присутствует значительное препятствие: устройство жилых комнат, над которыми (на вышестоящих этажах) расположены кухни (а также санузлы), действующими нормами запрещено.

Многие из подобных проблем «автоматически» решаются выходом в бизнес- и элитный класс жилья, где вариант квартиры большого метража со свободной планировкой можно подобрать со значительно меньшими усилиями. Правда, тут на передний план выходят уже совсем другие вопросы. Стоит ли выделки эта «овчинка» — в любом случае решать потребителю.