«Парадокс близнецов»: пара слов о ценообразовании

Никакие судьбоносные изменения ситуации на сочинском строительном рынке не смогли изменить исторически сложившегося положения вещей — даже весьма солидная сумма в кармане совсем не страхует покупателя от жестокого разочарования. Из чего же складывается стоимость «хороших» и «плохих» квартир и на что нужно обратить внимание, прежде чем бросаться в бой?

Между «чем-нибудь» и «хотя бы чем-то»

Естественно, самый главный критерий выбора квартиры для большинства россиян — это цена. Зафиксировав в сознании «вилку» между оптимальной и максимальной ценой, можно начать думать о том, каким, собственно, должно стать новое жилище. Большим сюрпризом тут может стать тот факт, что две квартиры, кажущиеся близнецами, по стоимости могут стоять друг от друга очень и очень далеко.

Многие начинают выбор с определения местоположения жилья — причем не только в контексте желаемого района, но и транспортной доступности. Особенность Сочи тут в том, что в силу рельефа и особенностей застройки транспортная доступность двух зданий, расположенных в нескольких десятков метров друг от друга, может быть принципиально разной. При этом некоторые, надеясь выиграть, оказываются в итоге в проигрыше; самый распространенный случай — когда погоня за близостью к основным магистралям приводит в квартиры, выходящие окнами на круглосуточные источники шума.

Во всех городах стоимость квадратного метра существенно растет по мере приближения к центру (историческому или коммерческому). В Сочи к этому добавляется еще близость к морю, а также «престижность» района. Скажем, сходные квартиры и дома в Лазаревском районе и Адлере могут стоить совершенно разных денег — но Адлер, помимо близости к «центру», сильно выигрывает и с транспортной точки зрения.

Упомянутая же близость к морю связана с массой нюансов. Скажем, береговая зона Хосты на всей своей протяженности (а это больше двух километров) практически лишена пляжей свободного доступа, при этом хостинский центр отсечен от пляжа активно используемыми железнодорожными путями на высокой насыпи, под которой сделана лишь пара проездов.

Дешево да гнило

По наименьшим ценам выставляются к продаже не только квартиры в старом жилом фонде, но и часть новоявленного «эконом-класса» — причем представленного не только многоквартирными домами, но и отдельно стоящими коттеджами. Почему? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо упомянуть о настоящем биче сочинского рынка недвижимости — так называемом «самострое». Историй удачных и неудачных легализаций, судебных тяжб, застройщиков-обманщиков и обманутых покупателей тут хватило бы на длинный роман. Особенность города в том, что в портфелях даже самых уважаемых риелторов может оказаться пара-тройка строений, рискующих «внезапно» оказаться в списке домов, приговоренных к сносу. В зоне риска укоренилось очень много предложений нижнего ценового сегмента, и иногда этот риск может выглядеть оправданным, но все же стоит представлять себе заранее последствия в случае неблагоприятного развития событий.

Иногда строения оказываются относительно дешевы не из-за проблем с законом (существующих или потенциальных), а из-за сложностей, связанных с инфраструктурой. Одно только электрическое отопление (за отсутствием центрального или топливного) может отпугнуть тех покупателей, кто не готов выкладывать ежегодно пятизначные суммы на поддержание в доме жилой температуры. Еще один источник трудностей, почему-то многими считающийся специфически сочинским — проблемы с канализацией. В силу неразвитости центральной сети они вызывают головную боль у многих застройщиков, а потом и у жильцов вместе с управляющими компаниями.

Очень часто явные просчеты проектировщиков и девелоперов маскируются под желание уменьшить стоимость квадратного метра для покупателя. Среди подобных «подарков» — отсутствующие лифты в многоэтажных домах, метровой ширины лестничные клетки и явный дефицит парковочного пространства. Конечно, человек может привыкнуть ко всему, но подумать об этом стоит все-таки заранее.

Семь раз отмерь...

Количество «инвестиционных» квартир и домов в Сочи еще больше усложняет проблему выбора. Не секрет, что любое здание за годы неиспользования постепенно приходит в негодность. Во многом это касается и квартир: несколько зим без отопления — и проблемы последующим жильцам гарантированы. Вот почему все понравившиеся варианты, имеющие «не совсем жилой» вид, надо обследовать с тройной тщательностью.

Вечно занятые продавцы частенько согласны приезжать на показ квартир только вечером. Однако для реального покупателя они могут (и должны!) сделать исключение: только при дневном свете становятся видны многие нюансы, которые способны начать отравлять жизнь новым владельцам сразу после вселения или чуть погодя. Эту рекомендацию можно смело расширить: пожалуй, Сочи — в принципе не тот город, где можно покупать квартиру или дом после единственного осмотра!

Первый и последний

Абсолютно одинаковые квартиры на разных этажах одного дома могут принципиально отличаться по цене. При этом существенный дисконт на верхние этажи можно найти лишь в старом жилом фонде. С первыми этажами дела обстоят гораздо интереснее: все, что может быть использовано для аптеки или магазина, уходит иногда за две цены — при том, что такие квартиры иногда безуспешно продаются чуть ли не десятилетиями (впрочем, первоэтажных квартир, не годящихся даже для самой захудалой парикмахерской, это тоже касается).

И, конечно, пентхаусы не предлагаются со скидкой вообще никогда. Даже если они явлены миру в результате явно незаконной перепланировки.

Большие хитрости не такого уж большого дома

Если риелтор всеми силами демонстрирует повышенный спрос на присмотренную вами квартиру (например, постоянно отвечая на звонки других претендентов и подчеркивая это в разговоре), иногда следует чуть отступить. Покупательский бум на сочинском рынке недвижимости, если и был когда-то, уже точно миновал, так что поддаваться на мнимый ажиотаж никакого резона нет.

Риэлтор никогда не скажет, настолько сильно он мечтает продать вам квартиру, но иногда, если присмотреться, это становится очевидно. Однако помимо легкого облагораживания квартиры, рассчитанного по времени ровно на продолжительность визита потенциальных покупателей (сюда относятся, скажем, поднадоевшие ароматические палочки), часто можно наткнуться на что-нибудь гораздо менее безобидное.

Скажем, еще несколько лет назад застройщики иногда спешно избавлялись от квартир рядом с намеченными околоолимпийскими стройками. А истории о давно не работающих лифтах, остановленных якобы «на профилактику», или общедомовых системах отопления, так и не введенных в эксплуатацию? В Сочи они далеко не единичны. Так что, если вы решили выбрать себе жилье в замечательном городе-курорте, бдительность стоит усилить.

В конце концов, в деле реализации собственной мечты очень редко бывает легко. Главное — чтобы вложенные усилия были вознаграждены. А сложности выбора потом если и не забудутся, то уж точно уйдут с первого плана.