Правовой ликбез: проверяем юридическую чистоту земельного участка

При покупке квартиры так называемую юридическую чистоту объекта проверить несложно. Особенно если действовать через риэлторскую компанию, в штате которой есть квалифицированные специалисты. Если же вы планируете купить участок земли под строительство, дело обстоит не так просто.

По статистике, в России юридические нарушения фиксируются почти в половине случаев продажи земли. Причем определить, все ли в порядке с участком с точки зрения закона, можно только в ходе тщательного анализа сделки. В «Юридическом центре адвоката Олега Сухова» говорят, что одной только проверки документов будет недостаточно. Дело в том, что при оформлении земли нужно учитывать некоторые технические и правовые нюансы, о которых обычно известно только специалистам.

Российский рынок продажи земель нельзя назвать прозрачным; правила, которые регулируют операции в этой сфере, часто меняются, и сориентироваться во всех тонкостях бывает очень трудно. К примеру, неподготовленному человеку практически не под силу проследить всю цепочку сделок, которые проводились с конкретным участком раньше. Еще сложнее установить обстоятельства, при которых был изначально выделен участок земли.

Отталкиваться следует от правоустанавливающего документа, которым может быть договор купли-продажи, постановление о выделении участка, свидетельство о наследстве или решение суда. Данные об этом должны быть отражены в свидетельстве о праве собственности. Кроме того, следует внимательно изучить технические характеристики объекта (описание, кадастровый номер). Можно попросить продавца предоставить выписку из Росреестра (такой документ выдают по запросу собственника). А изучая историю предыдущих сделок, нужно обязательно сопоставить данные, указанные в разных источниках; информация должна совпадать.

Кадастровые данные, по словам адвоката Олега Сухова, также нуждаются в тщательной проверке. Границы участка и его площадь, категория земель и вид разрешенного использования – все эти параметры должны соответствовать реальным фактам. Помните, что каждому участку в Кадастре присваивается индивидуальный номер. В последние годы особенно много спорных ситуаций возникает у собственников в связи с тем, что границы участков накладываются на соседние земли. Владельцы земель, которые своевременно не проверили все параметры, оказываются в очень неприятном положении.

Вписанные в кадастровый паспорт координаты участка должны соответствовать данным, внесенным в межевой план. Этот документ по требованию покупателя должен предоставить продавец (как вариант – паспорт и межевой план запрашивают в органе кадастрового учета). В межевом плане, помимо координат участка, указывают, где именно проходят границы, и фиксируют инстанцию, которая их согласовывала. Все сведения обязательно нужно проверить в привязке к местности.

Помимо расхождений в цифрах и замерах, во время проверки могут вскрыться факты судебных споров вокруг участка. Потенциальным покупателям следует знать, что, по закону, данные о судебных процессах и информация о принятых по ним решениях находятся в открытом доступе на сайтах территориальных судов.

И еще одна рекомендация от юристов: планируя покупку земли, изучите документы, отражающие планы администрации по развитию города. Может оказаться, что приглянувшаяся вам земля находится там, где власти планируют проложить автотрассу или построить крупное промышленное предприятие.