Причуды комфорт-класса: как не ошибиться с выбором квартиры

Сочинский строительный бум, несмотря на сложности, связанные с предолимпийским эмбарго, существенно изменил картину на рынке недвижимости города. Количество предложений велико как никогда, особенно в элитном и бизнес-классе, поскольку эти сегменты рынка продолжают страдать от недостаточного предложения. Интереснее обстоят дела в эконом-классе, где «горячих» предложений не так много, при этом цены не вполне предсказуемо коррелируют с качеством жилья. Странности в ценообразовании легко заметить и в сегменте так называемого «комфорт-класса», в который эконом-застройщики массово пошли несколько лет назад, желая сохранить прибыли в условиях смещения фокуса потребителей.

Но что такое «комфорт-класс»? Является ли комфорт-классом всё, что дороже «эконома» и дешевле «бизнеса»? В понимании риэлторов и застройщиков — безусловно, да. Но не надо забывать, что все яркие слова и превосходные степени в их речи нуждаются в проверке реальностью.

И всё-таки: что это такое?

Само понятие «комфорт-класса»  отечественном домостроении за полтора десятка лет успело изменить свое значение несколько раз. Не будем следовать за всеми хитросплетениями этого пути, отметим лишь главное. Изначально «комфорт-класс» означал высококачественное жилье, зачастую ничем не отличавшееся от элитного по качеству строительства и планировкам, но расположенное на значительном отдалении от районов, считающихся комфортными для проживания, и неудобных для ежедневных поездок в столицу даже на личном автотранспорте (что вызывало закономерное недовольство покупателей).

Однако в 2008 году один из крупных московских застройщиков решил «переформатировать» понятие, и успешность этой операции была такой, что «комфорт-класс» начал означать нечто совсем другое! К продаже в Москве он стал предлагать типовые панельные дома с нестандартными планировками. Большой метраж квартир, характерный для бизнес-класса (или даже превышающий его) и отделка — вот что выделяло их из общего ряда. Следует также отметить ответственный подход застройщика к формированию общественных зон: их благоустройство значительно превышало привычный уровень. Несмотря на то, что стоимость квадратного метра для застройщика не выросла (если не считать мизерных в общем масштабе дополнительных расходов), называть такое жилье эконом-классом застройщик не стал — так родился «новый комфорт», основоположник современного понимания этого термина.

За прошедшие годы понятие комфорт-класса несколько «отстоялось», и тенденции на жилищном рынке не обошли его стороной. Интерес застройщиков к панельному домостроению упал, и подобные объекты стали прерогативой исключительно эконом-класса. Нынешний комфорт-класс — это, как правило, монолитная технология строительства, сочетающая относительно невысокую стоимость возведения ко сжатыми сроками и архитектурной свободой.

Отличу, как только увижу

Итак, как определить, является ли конкретный объект полноправным представителем комфорт-класса в современном понимании этого термина? Чтобы понять это, мы прошлись по предложениям ведущих риэлторов и выяснили вот что.

1. Комфорт-класс сейчас — это не обязательно повышенный метраж. На рынке в этом классе очень много предложений малогабаритных квартир с планировкой, характерной для эконом-класса.

2. В комфорт-классе гораздо больше, чем среди объектов эконом-класса, предложений квартир с отделкой. Да и сама отделка значительно дороже и качественнее.

3. Комфорт-класс берет очень много атрибутов бизнес-класса, не слишком удорожающих строительство. Сюда относится коллекторная (так называемая «лучевая») схема разводки труб отопления, минимизирующая разницу в эффективности отопления на этажах. Упомянем и улучшенное оформление территории с выраженным ландшафтным дизайном, предусматривающим большие и радующие глаз площади озеленения. Лифты известных в мире производителей, качественная отделка подъездов — тоже атрибуты комфорт-класса.

4. Самый дорогой атрибут бизнес-класса, взятый комфорт-классом — повышенная высота потолков. Здесь не так легко задеть люстру руками, как в «экономе». 2,8 метра — для комфорт-класса это фактически минимальный стандарт.

5. Наличие нестандартных квартир также отделяет «комфорт» от «эконома». Здесь можно гораздо чаще найти интересные решения, от двух- и даже трехуровневых квартир до пентхаусов. Панорамное остекление и «окна в пол» тоже редко можно встретить в экономичном классе, а в комфортном — сплошь и рядом. Способствуют этому и получающие все более распространение системы вентилируемого фасада.

6. В бизнес-класс «комфортников» не пускает не только недостаточный метраж квартир, но и расположение домов. Как правило, комфорт-жилье располагается далеко от центра города, ближе к спальным районам и бывшим промзонам. Зато среди предложений этого сегмента гораздо чаще можно встретить квартиры с хорошими видами из окон, расположенные вблизи лесных массивов, водоемов, парков и других благоприятных для проживания объектов окружающей среды.

7. Нижняя граница стоимости комфорт-класса смыкается с верхней границей «эконома». Однако его верхняя граница существенно перекрывается с нижней границей бизнес-класса. Означает ли это, что в «комфортные» объекты застройщики пытаются перевести неудавшиеся «бизнесовые» проекты? И это тоже, но в основном явление говорит о другом: многие жилые комплексы комфорт-класса просто-напросто переоценены.

Конец «эконома»?

Многие аналитики рынка сходятся в одном: распространение комфорт-класса сопутствует постепенному вымыванию с рынка истинного «эконома». Особенно хорошо это заметно на примере Сочи, где существенная часть эконом-класса постепенно ушла на откуп не вполне добросовестным застройщикам. Несмотря на то, что спрос на самое дешевое жилье никуда не девается, деловые интересы инвесторов звучат гораздо громче пожеланий граждан.

Очевидно, что подступающий кризис еще сильнее укрепит позиции комфорт-класса. Прослойка покупателей «повышенной взыскательности», еще вчера ориентировавшаяся на бизнес-жилье, несмотря ни на какое снижение уровня достатка никогда не будет согласна на квартиры эконом-класса.

И, наконец, не стоит забывать о том, как заметно меняются де-факто жилищные стандарты. Новые тенденции градостроения подают как нечто само собой разумеющееся многие характерные особенности, еще вчера присущие лишь дорогому жилью. Все больше людей считают жизненный комфорт неотъемлемой частью своей жизни, а значит, светлое будущее жилищного класса, ставшего темой этой статьи, можно предсказать без особого труда.