Управляющие компании: из огня в полымя

Большинство жителей многоквартирных домой в России недовольны своими управляющими организациями. По данным разных опросов, до 75 до 90% собственников квартир в крупных городах хотели бы сменить свою УК, причем особенно велико число «обиженных» в не так давно сданных новостройках.@@ При этом большинство опрошенных обычно не знают, каким образом компания была назначена (или выбрана) для управления их домом, равно как неизвестно им и то, какова процедура ее смены.

Источников недовольства всегда как минимум два. Во-первых, мало кому из жильцов приходится надолго задуматься, чтобы составить список своих претензий к УК. Как правило, большинство жалоб относятся к бездействию в отношении устранения конкретных недостатков или плохому качеству таких работ. Во-вторых, практически все ругают стоимость услуг, причем большинство опрошенных считает, что квартплата в их доме выше среднерыночной.

Обращает на себя внимание, что по статистике меньше всего недовольства испытывают жители домов, построенных 10-25 лет назад. Нетрудно понять, почему много жалоб у тех, кто проживает в старом жилфонде: как правило, дело в капремонте, который зачастую откладывается (и не на считанные годы, а на десятилетия), а выполняется не с тем качеством и не в том масштабе, которых хотелось бы владельцам квартир. А вот с теми, кто живет в новых (или почти новых) домах, всё не так просто.

Первый камень преткновения для жильцов «свежих» зданий — благоустройство. Чтобы превратить вчерашнюю стройплощадку в ухоженный двор, необходимо много сил. Озеленение, организация территории, обустройство парковки в одних местах и недопущение «стихийной» парковки в других — все это требует квалификации и средств, причем не только второе, но и недостаток первого в конечном счете ложится бременем квартплаты на жителей.

Однако самые большие проблемы, грозящие жителям новых домов, связаны с дефектами строительства (которые зачастую кокетливо называют «недоделками»). Те или иные недостатки на момент сдачи имеют практически все сооружения, но если в типовых зданиях дефекты можно назвать «типовыми» и относительно легко устранимыми, то строительство по индивидуальным проектам зачастую приносит проблемы, проявляющиеся не сразу и преследующие жильцов на протяжении всего срока эксплуатации, поскольку их устранение связано с колоссальными расходами. Самые неприятные из таких проблем — низкое качество или отсутствие системы дренажей и водоизоляции, приводящие к затоплению, промерзанию и повышенной сырости.

Казалось бы, связанная с застройщиком управляющая компания должна быть безусловным благом, ведь у нее открыты руки для взаимодействия. Но на практике сговор этих двух сторон часто приводит к тому, что ответственность застройщика оказывается чистой формальностью. Усилия направляются на то, чтобы скрыть («замазать») недостатки, любыми средствами дотянув до окончания гарантийного периода и избежав крупных расходов со стороны застройщика. А вот независимая управляющая компания может по-настоящему «выкрутить» руки застройщику. Но ярких примеров этого не так уж и много, и упирается все не только в квалификацию. Застройщики делают всё, чтобы поставить в собственные новостройки «свои» управляющие компании — по некоторым данным, независимостью УК может похвастаться лишь один из десяти домов, сданных в последние пять лет.

По действующему законодательству, застройщик должен выбрать УК и заключить с ней временный договор с момента ввода здания в эксплуатацию (хотя ничто не препятствует ему и исполнять функции самостоятельно, не привлекая сторонние организации). Однако это лишь начало истории: уже на первом общем собрании собственники должны поднять вопрос о выборе управляющей компании с заключением постоянного договора, и способов повлиять на решение собрания у застройщика не так уж и много — лишь убеждение и прочие легко раскрываемые уловки. Другое дело, что провести полноценное собрание жильцам удается далеко не всегда, но здесь уже можно пенять только на собственную инертность.

Если с собранием ничего не получается, администрация района обязана объявить открытый конкурс — а в подобных конкурсах почти всегда побеждает управляющая компания, тем или иным образом связанная с застройщиком. Происходит это обычно путем внесения в условия конкурса различных условий, удовлетворить которым может лишь один претендент. Теоретически, подобные хитрости должны легко оспариваться в суде, но на практике такое происходит крайне редко. Независимые УК всячески избегают конфликтов с застройщиками на начальных этапах совместной работы над конкретным домом. К тому же многие УК принципиально отказываются брать на себя управление домами с очевидными для профессионалов строительными ошибками и промахами. Связанные с недоделками риски им брать на себя попросту невыгодно.

В любом случае, возможность сменить управляющую компанию у жильцов остается на всем протяжении «жизни» своего дома — для этого достаточно решения общего собрания, закрепленного более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего количества собственников. Жильцам не нужно ловить управляющую компанию на ошибках и доказывать кому-то с документами, что она некомпетентна или чересчур много на себя тратит. Достаточно общего ощущения, что «что-то не так». В конце концов, судьба управления домом всегда находится в руках тех, кто в нем живет — достаточно лишь настойчивой инициативы и целеустремленности, чтобы направить свое недовольство в конструктивное русло.