Рынок жилья городов-курортов: летнее солнце подогревает цены

Рынок жилой недвижимости Сочи и Краснодара показывает в 2016 году отличную динамику от ситуации на рынке других городов России. Пока квадратные метры на вторичном и на первичном рынках недвижимости России дешевели, города-курорты устанавливали рекорд: в Сочи, по данным аналитиков, «вторичка»  выросла в цене на 7,1%, в Краснодаре и вовсе на 9,9%. Очередной виток роста цен связан с началом летнего сезона и приездом на отдых к Черному морю потенциальных покупателей курортной недвижимости со всей России. О том, как влияет на рынок недвижимости Сочи и Краснодара курортный сезон, порталу www.Novostroy-Sochi.ru рассказали эксперты.

Рынок недвижимости Краснодарского края в цифрах и фактах

Как отмечает исполнительный директор департамента новостроек «Аякс-Риэлт» Мурат Псеунов, в текущем году Сочи вошел в число пяти городов, которые россияне рассматривают для переезда. В 2015 году в Сочи, по данным «Аякс-Риэлт», сдали 709,5 тыс. кв. метров жилой недвижимости или 17 876 квартир. При этом рынок Сочи по-прежнему остается рынком жилья эконом-класса – массовый сегмент составляет более 60%. 

Предложение на первичном рынке Сочи насчитывает почти 1,8 млн кв. метров или 31 652 квартиры. Более 43% - это квартиры во введенных в эксплуатацию домах. Первичный рынок Краснодара представлен 5,7 млн кв. метров.

Еще одна особенность рынка курортной недвижимости – объемы строительства, существенно превышающие потребности местных жителей. В частности, на одного жителя в Краснодаре строится в год около 5,7 кв. метров, тогда как в большинстве регионов России – 1 кв. метр. Этому есть логичное объяснение – квартиры в Сочи, Анапе, Краснодаре и других городах Краснодарского края потенциально могут заинтересовать любого жителя России, тогда как сложно представить, что без веских оснований может начаться резкий переезд граждан, например, в Сибирь, на Дальний Восток или даже на территорию Европейского Севера.

Как  отмечает Ольга Гусева, коммерческий директор УК «Фонд Юг», в 2015-2016 годах  росла в цене, в первую очередь, недвижимость у моря, так называемая, курортная недвижимость, а также городская недвижимость, которая воспринимается как жилье для временного проживания. А это значит, что речь идет не о локальном спросе. Повышение цены квадратного метра в 2016 году не означает, что платежеспособность местного населения настолько выросла, что все стали покупать новую недвижимость. Это спрос, пришедший со всей России, большей частью из Москвы, с Севера, и он связан с тем, что люди просто приобретают недвижимость в теплых краях, чтобы сменить  климат или получать арендный доход.  Соответственно, следует говорить о спросе другого уровня, нежели в остальных регионах, где застройщики ориентируются на платежеспособность населения и его потребности в улучшении жилищных условий.  

«Мертвый» сезон Сочи не знаком

Спрос на покупку недвижимости на курортах возрастает в традиционно «мертвый» для других регионов летний сезон. Как отмечает Александр Беклемешев,  эксперт саморегулируемой организации оценщиков НП «АРМО», заместитель директора ГК «Эксперт»,  в города - курортах Краснодарского края в теплый период года активность на рынках первичной и вторичной жилой недвижимости возрастает, что, в первую очередь, связано с притоком туристов, которые зачастую едут не только отдохнуть, но и приобрести жилье на территории Краснодарского края. В 2015 – 2016 годах увеличение спроса на недвижимость в городах-курортах Краснодарского края было отчасти вызвано политическими событиями, вследствие которых россияне стали более насторожено относится к инвестированию денежных средств в недвижимость за рубежом и обратили внимание на жилье в городах-курортах края.

Однако рост числа потенциальных покупателей совсем не обязательно переходит в рост продаж. По словам руководителя по продажам недвижимости в Сочи компании MR Group Антона Борисова, летом в Сочи действительно возрастает клиентский поток, но на количество сделок это не влияет. По сути, реальных клиентов ровно столько же, сколько и в другое время года. Увеличение клиентского потока происходит за счет «покупателей-туристов», которые во время отдыха совершают экскурсии по объектам недвижимости. С такими покупателями, как правило, дело до сделки не доходит, в лучшем случае они возвращаются через несколько месяцев.

О повышении стоимости квадратного метра в курортный сезон говорит и Ирина Игнатьева, директор департамента маркетинга, рекламы и реализации «КомСтрин»: «Стоимость квартир застройщики начинают увеличивать в самом начале мая. Например, в объекте «КомСтрин» - ЖК «Три капитана», цены были скорректированы на 1,5 тыс. рублей за квадратный метр».

Однако эксперт не согласна с Антоном Борисовым, который заявляет, что туристы редко сразу же совершают покупки: «Летом спрос на курортную недвижимость возрастает в разы. Объем продаж на нашем объекте с начала июня увеличился на 60%, в связи с чем мы стали задумываться о начале строительства нового корпуса. В самый разгар сезона стоимость квартир в сегменте комфорт-класс увеличивается еще больше, от 2 до 5 тыс. рублей за кв. метр. Поэтому мы рекомендуем начинать выбор сочинской недвижимости зимой, весной или осенью».

Большинство экспертов отмечают, что квартиры в курортных городах, особенно в Сочи, имеют высокую инвестиционную привлекательность, и их покупатели готовы рассматривать не для собственного проживания, а ради приумножения имеющихся средств. В частности, как считает, Ирина Игнатьева, после Олимпиады-2014, благодаря строительству новых инфраструктурных объектов повысилась инвестиционная привлекательность Сочи, и многие частные инвесторы стали рассматривать покупку сочинской недвижимости для сдачи в аренду. Такого же мнения придерживается и Антон Борисов: «По наличию инфраструктуры Сочи уже давно опережает и Египет, и Турцию вместе взятые. Кроме того, Сочи - круглогодичный курорт».

Интересно отметить, что покупатель на вторичном рынке недвижимости Сочи в курортный сезон может столкнуться с настоящим дефицитом предложения. Как говорит Ирина Игнатьева, квартиры, которые не успели продать до начала лета, как правило, снимают с продажи до осени, чтобы сдавать их в аренду отдыхающим.

Эксперты не ждут снижения цен на недвижимость в Краснодарском крае. Исключение, пожалуй, может составить только Краснодар, где, по словам мэра города Владимира Евланова, необходимо минимум пять лет, чтобы продать с учетом текущего спроса все имеющееся жилье в новостройках.

Цена квадратного метра на первичном и вторичном рынках городов - курортов Краснодарского края

 Источник: ГК «Эксперт»