Скидываем лямку: как избавиться от ипотеки

Сколько россиян, месяц за месяцем потуже затягивающих пояса, мечтают о том дне, когда выплатят последний ипотечный взнос... Но что делать, если выплачивать ипотечные взносы стало совсем не по карману? Продавать квартиру, которая в залоге у банка, — говорит здравый смысл. Но так ли это просто?

Не надо торопиться

«Утро вечера мудренее», — говорит народная мудрость. Пара месяцев просрочки платежей совсем не означают, что всё пропало и пора лезть в петлю. И прятаться от возмездия банка, отключая телефоны, не стоит. Банк в такой ситуации становится пострадавшей стороной, и ему это может не понравиться. А вот визит к кредитному консультанту того же банка может оказаться делом как раз совсем не страшным и даже в чем-то воодушевляющим.

В любом случае, если возможности выдерживать график платежей у гражданина нет, перед ним открыты два пути. О третьем — персональном банкротстве — пока говорить не будем, поскольку соответствующее законодательство пока еще не вступило в силу и никакой практики по этому вопросу пока просто не существует. Итак, остается либо реструктуризировать долг, либо, как мы уже говорили, продать «ипотечную» квартиру.

Практика реструктуризации значительно отличается у разных банков. Сходятся они в одном: если отсутствие платежеспособности у клиента — дело временное, разрывать кредитный договор бессмысленно. Далеко не со всеми банками можно договориться о «кредитных каникулах», но вот оплачивать несколько месяцев только проценты, без возмещения основного долга — вполне реалистичный сценарий. Никакие «коллекторы» за вами в этом случае, разумеется, не придут, да и для кредитной истории это может пройти совершенно бесследно.

Но, конечно, реструктуризация может стать решением вопроса далеко не всегда. И тогда остается одно.

Решено. Продаем!

Самой неуязвимой с юридической точки зрения является трехсторонняя схема, в которой участвуют продавец, покупатель и банк — то есть владелец, будущий владелец и залогодержатель. Разумеется, для такой операции необходимо заручиться согласием банка — но практика показывает, что сложностей с получением подобного разрешения обычно не возникает (правда, его ожидание может заставить месяц-другой поволноваться). Для банка эта операция выглядит как досрочное погашение кредита, деньги на которое продавец получает от продажи находящейся в залоге недвижимости. Разумеется, если сумма долга меньше рыночной стоимости квартиры, «лишние» деньги остаются при продавце.

Итак, разрешение на продажу недвижимости «из-под залога» получено. Теперь предстоит найти покупателя. Сведения о том, что многие из них боятся покупать «несвободное» жилье, устарели — для большинства потенциальных покупателей сегодня такое препятствие мало что значит. Надо лишь обязательно убедиться, что покупатель действительно готов оплатить банку сумму вашего долга — причем, разумеется, сделать это он должен до заключения договора купли-продажи. Это обычно делается по договору задатка, который имеет смысл для всеобщего спокойствия заверить у нотариуса. Разумеется, в него должны быть прямым текстом внесены условия: и обязательства продавца, и порядок расчетов, и (что немаловажно) сроки, в течение которых стороны планируют осуществить сделку. На последнее стоит обратить особое внимание — проценты-то продолжают капать!

После погашения покупателем квартиры долга перед банком (а также всех штрафов за просрочки платежа, если до таковых дошло дело) он обязан выдать так называемую «закладную» на квартиру. Эта бумага служит официальным свидетельством того, что банк отказывается от залога. Не помешает заодно взять справку об отсутствии задолженности, причем лучше в нескольких экземплярах — пригодится.

С закладной в руках нужно идти в регистрационную палату. И продавец, и покупатель заполняют там заявление о снятии с квартиры ипотечного обременения. Остается только заключить договор купли-продажи, переоформить собственность на нового владельца и получить от него остаток денег.

Не доводите до суда

Итак, в добровольном порядке все относительно просто. А вот реализация квартиры по решению суда — весьма болезненный и невыгодный вариант для должника. В этом случае у него нет никакой возможности повлиять на то, кто именно и по какой цене приобретет его квартиру — поиском покупателя занимается исключительно банк, причем заведено так, что делать это он будет, скорее всего, через аукцион, не имея возможности самостоятельно устанавливать даже начальную цену (потому что она определена в постановлении суда). Банк имеет право снижать начальную цену на повторных аукционах, пока квартира не уйдет с молотка. На практике это означает, что никаких денег от продажи квартиры ипотечному должнику скорее всего не достанется.

У любого разумного должника возникает вопрос — а можно ли обменять квартиру на другую, меньшего метража и стоимости, и таким образом уменьшить суммы ежемесячных платежей? Увы, но по состоянию на начало 2015 года ни на что подобное ни один из ведущих российских банков не соглашается. Как не соглашаются они и на смену плательщика по ипотечному договору, чтобы остаток долга выплачивал по прежнему графику новый владелец квартиры. Остается лишь надеяться, что всероссийский рост просроченной ипотечной задолженности, самим банкам встающий поперек горла, рано или поздно заставит их быть гибче в подобных вопросах.

В сухом остатке

Насколько большой ущерб причиняет заемщику продажа квартиры из-под залога? Зависит от того, на какой стадии это произошло. Система аннуитетных платежей предусматривает, например, что первые несколько лет в сумму ежемесячного платежа включены сплошь проценты, а доля погашения основного долга очень мала. С другой стороны, можно рассматривать выплаченные банку проценты как арендную плату за проживание в помещении, которое могло бы стать вашим, если бы обстоятельства сложились чуть счастливее — не только для вас, но и для всей страны. Продажа квартиры в первые несколько лет ипотеки обычно вынуждает мириться с большим дисконтом при продаже — очень уж велик остаток долга перед банком. В любом случае, чем меньше лет вы тянете кредитную лямку, тем большим ущербом будет вам грозить высвобождение. Правда, если за несколько лет ваше жилье подскочило в цене, ваш «плюс» и в этом случае может остаться весьма заметным.

Надеяться на то, что «все рассосется», «банк разорится», а «пузырь недвижимости лопнет» — это путь к тому самому персональному банкротству, с которым пока еще в нашей стране, несмотря на принятие соответствующего закона, ничего не понятно. Действовать надо, не полагаясь на «авось» — и тогда самые большие беды могут обернуться в жизни вполне допустимыми затруднениями.