Сочи против «самостроя»: что скажет рынок?

Пресс-служба мэрии регулярно сообщает о том, что к сносу приговорена очередная десятка или сотня «самостроев». Готовность властей идти до конца, то есть до сноса, существенно укрепилась в предолимпийский год. А сейчас, когда строительный мораторий снят, борьба возобновилась с удвоенной силой. Тысячи сочинцев могут остаться в буквальном смысле на улице, причем никакой денежной компенсации ни от городских властей, ни от владельцев зданий, ни — тем более — от застройщиков они, естественно, не получат.

Корни нынешней ситуации уходят корнями в начало девяностых годов прошлого века, когда генплан Сочи был признан устаревшим и не соответствующим реалиям времени. При этом никаких официальных решений по этому поводу не принималось, да и не могло приниматься — генплан не относится к тем документам, которые можно отменить одним росчерком начальственного пера. Более того, специалисты Санкт-Петербургского проектного института «Гипрогор», которым поручили разработку нового генплана уже в рамках программы развития строительства олимпийских объектов, в первом же отчете показали удивительную солидарность с якобы отмененным генпланом. В их проекте можно было увидеть все ту же ограниченную этажность прибрежных зон и центральной части Сочи, да и в разграничении много- и малоэтажной зон практически ничего не изменилось.

Новый план должен был как по мановению волшебной палочки положить конец всем нарушениям. Но раскрученный маховик было уже не остановить, поскольку самовольное строительство к тому времени уже полтора десятилетия всем сходило с рук. Так продолжалось до 2013 года, когда стало ясно, что против самостроя развернута кампания, не похожая ни на одну из предыдущих. Первый звоночек прозвучал, когда в эфир вышел широко известный (и растиражированный во многих выпусках новостей) сюжет, в котором губернатор на заседании Совета безопасности раскритиковал главу администрации Сочи Анатолия Пахомова за то, что нарушения приняли системный характер. После того, как в эфире прозвучала угроза смены главы города, узаконенный де-факто и всех устраивавший порядок внезапно превратился в «совершенно недопустимый». Многие тогда заговорили о том, что раз инициатива проявлена на федеральном уровне, местным властям вряд ли удастся спустить ее на тормозах.

Скоро стало ясно, что «заговаривать» проблему Пахомов действительно не собирается. Тем более, средства на борьбу были выделены из бюджета — причем федерального, и в немалых объемах: уже в апреле 2013 года пришел транш на 100 миллионов рублей (при этом, к примеру, снос трехэтажного здания по смете оценивался в 2,5-3,5 миллиона рублей). Вместо муниципальной комиссии, не проявлявшей большого рвения в принятии решений о сносе, стала работать краевая, сформированная из специалистов, которым «сочинские традиции» были не близки. Результатом этого витка кампании стал снос четырех сотен зданий.

Рынок жилья отреагировал моментально: цены на жилье эконом-класса стремительно пошли вверх вслед за резким падением предложения. Не будет преувеличением сказать, что две трети сочинского «эконома» состояло как раз из незаконно возведенного жилья. Его типичные представители — малоэтажные дома на садовых участках с водопроводом, но без центральной канализации — и попали под основной удар. Если отсутствие канализации худо-бедно решалось септиками, а разрешительная документация ограничивалась получением статуса «жилого помещения», то полная легализация зданий стала уже нерешаемой проблемой.

Сложно сказать, сколько среди тех, кто остался или останется без жилья, «добросовестных приобретателей». Есть мнение, что большинство покупателей были прекрасно осведомлены, на каких правах существует приглянувшаяся им новостройка. Квартиры в подобных строениях (включая невероятно популярные малометражные студии) продавались в том числе серьезными продавцами — хотя многие из них и старались сотрудничать лишь с теми застройщиками, кто уже показал свою способность неизменно успешно сдавать незаконно построенные дома (у многих это без единого сбоя получалось десятилетиями). Безусловно, есть и те, кто не мог быть в курсе сложившихся сочинских порядков — иногородние покупатели, в том числе с севера страны, некоторые из которых покупали квартиры дистанционно и приезжали только на подписание документов. Сомнительно, что каждый из них смог с ходу разобраться в хитросплетениях сомнительной правовой подоплеки строительства. Многие верили и в принцип «раз сдали — значит, не снесут».

После Олимпиады кампания по сносу продолжилась с прежним рвением. Что же делать теперь тем, кто попал под снос? Владельцев квартир порадовать нечем: никаких способов компенсировать потери для них не существует. Государство дало понять, что его не интересуют проблемы собственников незаконно построенного жилья. Судебная практика показывает, что и борьба «добросовестных приобретателей» с «недобросовестными застройщиками» оканчивается ничем: в лучшем случае, она упирается в тупик на этапе исполнительного производства.

Более того, отсутствует практика и удаления строений и из «черного списка» — даже если на самом деле строительство уже много лет назад легализовано в судебном порядке (а это было весьма распространенной практикой) и здание получило «правильный» статус. Ссылки на то, что закон обратной силы не имеет, во внимание не принимаются, поскольку всё дело в изменении не закона, а его практического правоприменения. При этом списки продолжают дополняться каждый месяц и конца этому пока не видно.

Совет покупателю можно дать один: сколь бы привлекательной не была цена, если застройщик отказывается предъявить разрешение на строительство многоквартирного дома — надо уносить ноги. В условиях, когда много лет подряд «серьезные» застройщики занимались исключительно «элиткой», дисбаланс предложения между сверхдорогим и едва-едва, но все же доступным массе россиян жильем стал в Сочи критическим и сейчас угрожает обрушению рынка, поскольку спрос на элитный и комфорт-класс хронически не оправдывает ожиданий застройщиков. Вымывание из предложения доступных квартир эконом-класса — процесс объективный, поэтому тем, кто рассчитывает приобрести подобное жилье, нет смысла откладывать покупку в долгий ящик: ни о каком снижении цен в этом сегменте в ближайшие десятилетия не может быть и речи.