Строительство доходных домов как один из путей решения жилищных проблем в России

Часто новое – хорошо забытое старое. Пришло время вспомнить о доходных домах, существовавших еще в дореволюционной России. Сегодня принцип их работы может быть полезен современному рынку. Заключается он в том, что принадлежащий домовладельцу многоквартирный дом сдается разным арендаторам в наем на длительный срок. Эта идея доступной аренды была оценена правительством, которым и был утвержден план по развитию рынка жилья. В нем уделено особое внимание строительству таких многоквартирных домов для последующей сдачи в аренду. Для удачной  реализации этого плана, по поручению Минрегионразвития, создаются рабочие группы, основная задача которых – обобщить и систематизировать опыт формирования арендного жилья, который уже был наработан. 

Как это было раньше 

Известно, что первые доходные дома появились в Древнем Риме, и назывались они инсулами. Там жили римляне разного достатка. Традиционно, на первом этаже размещались магазины, а на верхних этажах находилось жилье.

Первые доходные дома в России появились в XVIII веке. Но массово и целенаправленно началось их строительство к середине XIX века. В дореволюционной России только в Москве  насчитывалось около 800 таких домов, что составляло порядка 40% жилого фонда, а Петербург состоял из них почти на 80%. Такие дома бывали разного уровня, и арендовать в них жилье могли представители различных сословий. Граждане жили в них без забот о содержании, ремонте, налоге на недвижимость. Владельцами домов могла быть как казна, так и различные благотворительные общества, церковь, промышленные товарищества, частные лица – знать, купцы,  состоятельные мещане.

Мировой опыт

На западе доходные дома занимают значительную часть рынка недвижимости. Этот вид бизнеса не является высокодоходным, зато по праву считается весьма стабильным и надежным, и потому пользуется неизменной популярностью: 34 %  в США и Японии, 44% в Дании, 55% в Нидерландах, 57% в Швеции, 60% в Германии. Из чего можно сделать вывод, что арендная плата доступна большой части населения. В соседней Финляндии треть населения предпочитает именно аренду жилья. А обычный житель США ценит такое жилье и за то, что его вполне легко сменить при переезде в другой район или город из-за смены работы.

А как у нас?

Почему именно сейчас возобновился интерес к доходным домам? Дело в том, что проблема доступного жилья возникла не сегодня, и специалисты пытались ее решать разными способами. Не все они увенчались успехом. Например, программа ипотечного кредитования не оправдала возложенных на нее надежд, не так много россиян в состоянии выплачивать довольно высокие проценты по кредитам, особенно после грянувшего мирового кризиса, который зацепил и нас. Так что вполне логично будет двинуться дальше и пробовать иные, успешно работающие в других странах варианты. Тем более, и свой кое-какой опыт уже имеется. Поэтому чиновники склоняются к тому, что именно строительство арендных домов поможет обеспечить людей доступным жильем по приемлемой цене. Важно развитие рынка аренды и для оптимизации миграционных процессов, для повышения мобильности населения, ведь Россия огромная страна, в ней много малоосвоенных территорий, и для того, чтобы заинтересовать молодого  специалиста в переезде, вполне целесообразно было бы предоставить возможность получить жилье в новом месте проживания без необходимости продавать уже имеющееся. Некоторая упорядоченность рынка аренды поможет наконец-то вывести его из налоговой тени и повысить сборы в бюджет.

Инвесторов и застройщиков правительство старается стимулировать бизнесменов с помощью выделения бесплатных земельных участков для строительства таких домов и понижения расценок на подключение коммуникаций (раньше такие тарифы были доступны только для физических лиц). Работают и над законодательной базой. Разрабатывается федеральный закон о некоммерческом жилом фонде. Но, тем не менее, желающих войти в этот вид бизнеса пока не так много. Эксперты довольно скептически относятся к строительству арендных домов: время окупаемости такого жилья гораздо дольше, чем при реализации обычной недвижимости. По этой причине единственный действенный способ развития арендного рынка – это активное участие и поддержка государства в форме частичного финансирования либо создания целевых фондов.

Кто нас обогнал?

Наши ближайшие соседи немного опередили нас на пути развития рынка аренды. У Казахстана и Белоруссии уже наработан определенный опыт, которым мы можем воспользоваться. Например, Казахстан в 2009 году направил более половины всех бюджетных средств, выделенных на развитие сферы жилья, именно на формирование фонда доходных домов. Этим фондом впоследствии было оплачено строительство жилья с последующей сдачей с правом выкупа. Так как фонд государственный и не имеет целью получение прибыли, то может сдавать и устанавливать цену на выкуп такой квартиры даже себе в убыток, не привязываясь особо к себестоимости строительства. Возможно также 50% льготное кредитование выкупа такого жилья при условии, что половину суммы арендатор уже накопил. При этом выкуп не является обязательным условием.

Белорусское правительство также участвует в планировании и  финансировании подобного строительства. Оно призвано решить жилищный вопрос для той категории населения, которой пока недоступна или не интересна покупка собственного жилья.

Небольшой опыт имеется уже и в России. Уже построены и заселены молодыми специалистами и сотрудниками Академгородка  два дома на 130 квартир в Новосибирске. Специалисты утверждают, что в стране существует огромный запрос на льготную аренду, особенно важным видится такое строительство в регионах, нуждающихся в привлечении иногородних специалистов. Считается, что Сочи весьма перспективен в этом отношении.

Кроме того, у доходных домов, кроме уже описанного социального пути развития, есть и коммерческий, успешность которого тоже возможна при условии высокого качества и комплексного обслуживания домов. Сегодня есть и высокооплачиваемые менеджеры среднего звена, которые, переезжая в другой город в длительную командировку, готовы дорого платить за комфортное, безопасное  жилье.

В общем и целом, это очень неплохая альтернатива в решении вечного «жилищного вопроса», а насколько удачно будет воплощена эта идея в жизнь, мы увидим уже в ближайшие годы.