В Сочи строят «с прицелом на будущее»

Сочи, по данным аналитиков рынка недвижимости, входит в число российских городов-лидеров по объемам строительства жилья. Вместе с тем, цены на недвижимость в этом городе традиционно высоки. По сути, квартиры в Сочи стоят немногим дешевле, чем квадратные метры в Москве и Санкт-Петербурге. При этом рынок ведет себя несколько иначе, чем в упомянутых мегаполисах: сказывается специфика города-курорта, да и грядущая Олимпиада 2014-го накладывает свой отпечаток на структуру спроса и предложения.

После того, как было принято решение о проведении в Сочи Олимпиады, город стал похож на масштабную стройплощадку, в особенности в Адлерском районе. Наращивание объемов строительства наблюдается сегодня во всех сегментах рынка недвижимости Сочи, но активнее всего строят здесь дома и жилые комплексы эконом-класса. Причина проста: элитная недвижимость в  курортном городе традиционно не слишком востребована. Обеспеченные покупатели, для которых жилье в Сочи – не основное, предпочитают приобретать апартаменты (и ассортиментная линейка именно в этом сегменте в Сочи довольно широка). Те же, кого интересует покупка квартиры для себя или в инвестиционных целях, обращают внимание в первую очередь на дешевые предложения. Тем более что даже эконом-варианты квартир сегодня представляют собой достаточно комфортное жилье, построенное качественно и с использованием хороших стройматериалов.

При повышенном интересе к недвижимости в Сочи, уровень спроса оставляет желать лучшего. Большинству тех, кто хотел бы купить тут квартиру, столь дорогая недвижимость просто не по карману. Девелоперы ищут варианты выхода из сложившейся ситуации, в результате чего рынок «бросает» из крайности в крайность: до кризиса в Сочи стали строить немыслимое количество офисов (рынок бурно развивался, представительства здесь открывали десятки крупных девелоперов, строительных корпораций, в том числе международных). В 2008-2009-м многие из потенциальных покупателей и арендаторов офисной недвижимости свои активы заморозили. В Сочи осталось огромное число офисов, которые никому, по сути, не были особо нужны.

Самые расторопные девелоперы переориентировались и перевели офисную недвижимость в формат апартаментов, с минимальными при этом потерями и в полном соответствии с существующими законодательными нормами (поскольку апартаменты, напомним, как и офисы, к разряду жилых площадей не относятся). В результате на рынок вышли новые объемы апартаментов, которые довольно быстро нашли своего покупателя. Правда, оказалось, что заинтересованных в такой недвижимости не так уж много, и участникам рынка вновь пришлось перестраиваться. На этот раз интересы сместились в сегмент эконом-класса. Кроме «смены формата», застройщики перестали предлагать покупателям неликвидные квартиры больших площадей. Сегодня на рынке Сочи довольно много предложений по квартирам площадью 33-35 кв. м.

Как правило, чем шире представлен товар на рынке, тем лучше выбор, выше конкуренция и тем более «гибкими» становятся цены. В ситуации с сочинской недвижимостью все происходит согласно этой схеме, с одним исключением: цены на недвижимость определенных сегментов здесь практически не падают. Согласно данным исследования, проведенного порталом «РосРиэлт-Недвижимость», в июне цены на новостройки Сочи снизились всего на 0,96% в сравнении с предыдущим месяцем. А снижение стоимости квадратного метра в новых домах за год составило 3,55%. Примечательно, что за это же время в городе на 9,05% подорожала вторичная недвижимость.

Параллель между ценами до и после кризиса демонстрирует, что сегодня, в сравнении с показателями 2008-го, рынок «просел». Цены на сочинскую недвижимость до кризиса составляли в среднем $4,300-4,500. Сегодня стоимость квадратного метра находится в диапазоне $3,000-3,200, что на 25-30% ниже докризисной отметки. Цены в рублях также изменились: 110 тысяч рублей в среднем стоил «квадрат» в 2008-м, около 85 тысяч рублей он стоит сегодня. Налицо снижение на 20%.

Цены на квартиры в Сочи во многом зависят от так называемой инвестиционной составляющей: в городе, где сосредоточены интересы многочисленных бизнес-структур, квадратные метры представляют особую ценность, поскольку нередко являются единственным вариантом залога для получения кредита на развитие бизнеса. Определенные надежды питают и частные инвесторы, рассчитывая на внушительную прибыль от аренды купленных квартир во время Олимпиады.

Итак, строят в Сочи активно, но, образно выражаясь, «с прицелом на будущее». Пик спроса, по предварительным прогнозам экспертов, придется здесь на 2013-2014-й годы.  В том случае, если планам правительства по трансформации Сочи в круглогодичный курорт мирового уровня суждено сбыться, квартиры в этом городе и дальше будут в цене. Если же после Олимпиады городу не удастся успешно «перестроиться» на иной темп жизни, велика вероятность того, что тысячи квадратных метров недвижимости, возведенной в предолимпийской лихорадке, так и останутся невостребованными. И в этом случае цены на квартиры могут снизиться не менее чем на 20%.