Законные схемы покупки квартир в строящихся и готовых домах: еще раз о защите прав покупателей

Эксперты не устают повторять: покупая квартиру в новостройке, соглашайтесь только на схемы продажи, предусмотренные законом. Однако несмотря на обширную кампанию по популяризации соответствующих законодательных актов, едва ли не каждый третий покупатель понятия не имеет о том, какие варианты приобретения недвижимости считаются легитимными, а какие относят к числу так называемых «серых» схем. Novostroy-Sochi решил еще раз напомнить о том, как законодательство рекомендует строить взаимоотношения между покупателем и продавцом.

В свое время растущее число обманутых дольщиков и недобросовестных застройщиков подвигло власти на решительные меры. Был разработан и принят (а впоследствии неоднократно дополнен) Федеральный Закон №214 «Об участии в долевом строительстве», или 214-ФЗ. Он регламентирует действия сторон при купле-продаже квартир в новостройках. Согласно этому закону, есть всего три легитимных схемы приобретения недвижимости: подписание договора долевого участия (ДДУ), вступление в жилищно-строительный или жилищно-накопительный кооператив (ЖСК) и выпуск жилищных сертификатов. Последняя схема сегодня практически не встречается, поэтому мы рассмотрим варианты покупки по ДДУ и ЖСК, а также подписание предварительного договора купли-продажи (ПДКП), который прямо не предусмотрен нормами 214-ФЗ, но получил на рынке новостроек достаточно широкое распространение.

ДДУ: максимум гарантий

Основная законная схема покупки квартир в новостройках была разработана для того, чтобы лишить застройщика возможности, собрав деньги с потенциальных новоселов, сорвать сроки строительства или вовсе не выполнить своих обязательств. Договор о долевом участии может быть заключен только в случае, если у застройщика есть все разрешения и согласования. Пока пакет документов у компании не готов, строительство она может вести только за  свой счет. Такой подход удорожает реализацию проекта и ставит застройщика в довольно жесткие рамки, поскольку в случае возникновения финансовых проблем дополнительные средства он привлечь не сможет. Именно по этой причине стоимость квартир по ДДУ несколько выше цены недвижимости, которую реализуют по другим схемам. С технической точки зрения по ДДУ не могут продаваться объекты, которые строятся на земле, находящейся в муниципальной или федеральной собственности, или те жилые комплексы, которые возводятся по инвестиционному контракту с городом.

Договор долевого участия подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре, что защищает покупателя от риска двойных продаж. «Обязательная регистрация квартир, реализуемых по данному договору, снимает для покупателя риск двойных продаж. Кроме того, в ДДУ прописан точный адрес квартиры, метраж, то есть она полностью идентифицируется. Также в договоре обязательно указываются сроки строительства и штрафные санкции по отношению к застройщику в случае их срыва», –  объясняет советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Работа по ДДУ способствует «прозрачности» процесса покупки, ведь для того чтобы получить возможность заключать договоры о долевом строительстве, застройщик должен оформить множество документов. В частности, компания должна зарегистрировать право аренды или собственности на землю, получить разрешение на строительство, подготовить проектную декларацию с указанием характеристик будущего дома, подтвердить свою финансовую состоятельность.

В том, что ДДУ предусматривает штрафные санкции для застройщика, заключается существенное преимущество этой схемы продаж. Но и в этом случае стопроцентной гарантии того, что дом непременно будет достроен, у покупателя нет. Надо также учитывать, что, как правило, по ДДУ нельзя купить квартиры «на котловане» (поскольку не всегда у застройщика готовы к этому моменту все документы), а именно на старте строительства квартиры в новостройке стоят дешевле всего.

ЖСК: меньше гарантий, больше свободы

При продажах квартир по ЖСК застройщик имеет право привлекать средства клиентов на начальных этапах работ. Жилищно-строительный кооператив и создается для того, чтобы пайщики сформировали совместный фонд, из которого будет финансироваться строительство дома. При этой схеме покупатели могут влиять на ход строительства, но лишены возможности привлечь застройщика к ответственности в случае срыва сроков, поскольку дата сдачи дома в эксплуатацию в договоре не указывается. С другой стороны, если застройщик обанкротится, пайщики могут достроить дом без его помощи, своими силами. Стоит отметить, что при ЖСК случаи банкротства застройщика встречаются реже, потому что наличие средств на старте строительства дает компании более широкие возможности для маневра.

«В случае продаж через ЖСК покупатели несут солидарно субсидиарную ответственность по долгам кооператива перед третьими лицами», – говорит юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов. Могут возникнуть и трудности с уступкой паев третьим лицам, так как право на пай возникает только при условии приема покупателя в члены кооператива. А для этого требуется отдельное решение органов управления. «Договор о вхождении в ЖСК заключается между инвестором и покупателем, а все сроки и прочие обязательства, касающиеся конкретно стройки, прописаны в договоре между инвестором и застройщиком, и получается, что члены кооператива прямой связи и прямого влияния на застройщика не имеют», – добавляет Григорий Алтухов.

Предварительный договор: зависит от обстоятельств

Предварительный договор купли-продажи не относится к схемам,  регламентированным 214-З. Вместе с тем, большинство экспертов сходятся во мнении, что и незаконной эту схему назвать нельзя. Покупателю следует помнить, что предварительный договор – это всего лишь соглашение о намерениях. Он не предполагает передачи покупателю квартиры, а лишь фиксирует намерения сторон в будущем осуществить такую передачу. Единственный сценарий, при котором стоит соглашаться на покупку по ПДКП, – когда дом достроен и сдан в эксплуатацию, но пока отсутствует право собственности на квартиры. На этом этапе продажи по ДДУ уже невозможны, но и о сделке купли-продажи речь также идти пока не может. В последнее время получила распространение схема, когда застройщик заключает с покупателем предварительный договор, и обязуется после получения разрешения на строительство подписать ДДУ. Такой вариант специалисты не относят к числу надежных, особенно в том случае, если в рамках ПДКП застройщик получает от клиента деньги. Покупатель рискует, ведь условия передачи квартиры могут быть пересмотрены. При этом никто не помешает недобросовестному застройщику продать квартиру несколько раз, поскольку предварительный договор не подлежит госрегистрации.

Если вы все же решаетесь на покупку квартиры по ПДКП, проследите, чтобы в документе были указаны все параметры квартиры: число комнат и площадь жилья, цена недвижимости (которая не подлежит коррекции). Оптимально, если в ПДКП указан срок, когда стороны подпишут договор купли-продажи, и оговорена ответственность на случай нарушений.

От угрозы долгостроя, к сожалению, не спасает ни одна из перечисленных схем. Невозможно предсказать степень воздействия на ситуацию внешних факторов, не зависящих от участников процесса. Поэтому выбирать стоит такой вариант, при котором покупатель может хотя бы рассчитывать на некую компенсацию в случае негативного сценария развития событий. На сегодняшний день максимальную защиту обеспечивает договор долевого участия.